Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Trả lời:

Căn cứ Điều 634 Bộ luật dân sự⁽¹⁾ quy định chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình thông qua việc lập di chúc để cho người thừa kế theo pháp luật.
Điều 634 Bộ luật dân sự quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.
Như vậy, nhà và đất của cha mẹ ông phải là tài sản thuộc sở hữu của cha mẹ ông và không có tranh chấp, không thế chấp, bảo lãnh cho ai thì mới để lại thừa kế được.
Cũng theo quy định trên, việc để lại tài sản thừa kế thông qua hành vi của chủ sở hữu là lập di chúc. Như vậy, nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả cha và mẹ đều phải lập di chúc cho ông theo quy định tại Điều 666 Bộ luật dân sự⁽²⁾ về di chúc chung của vợ, chồng: “Vợ, chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung”.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 636 Bộ luật dân sự⁽³⁾ thì di chúc chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế tức là khi chủ sở hữu chết. Cụ thể, Điều 671 Bộ luật dân sự⁽⁴⁾ về hiệu lực pháp luật của di chúc chung của vợ, chồng quy định: “Trong trường hợp vợ, chồng lập di chúc chung mà có một người chết trước, thì chỉ phần di chúc liên quan đến phần di sản của người chết trong tài sản chung có hiệu lực pháp luật; nếu vợ, chồng có thoả thuận trong di chúc về thời điểm có hiệu lực của di chúc là thời điểm người sau cùng chết, thì di sản của vợ, chồng theo di chúc chung chỉ được phân chia từ thời điểm đó”.
Như vậy, nếu cha mẹ ông vẫn đang còn sống, mặc dù đã có di chúc thì cũng chưa chuyển quyền sở hữu nhà đất sang ông được.
Do đó, nếu cha mẹ muốn cho con tài sản khi đang còn sống có thể thông qua việc tặng cho tài sản. Trên cơ sở giấy tặng cho tài sản, ông có thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất sang tên mình theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 463 Bộ luật dân sự⁽⁵⁾ quy định:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản”.
Như vậy, ngôi nhà là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu do đó nó chỉ thuộc quyền sở hữu của ông khi đăng ký tên ông.
Về thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai năm 2003, ông phải thực hiện trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất như sau: “Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất:
1. Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a. Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.
2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”.
Tuỳ cách thức chuyển dịch quyền sở hữu từ bố mẹ sang ông là để thừa kế hoặc tặng cho, khi đăng ký quyền sử dụng đất ông cần phải có giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc tặng cho theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.
Điểm c khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất”.
-------------------------------------------
(1) Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005.
(2) Điều 663 Bộ luật dân sự năm 2005.
(3) Điều 633 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trong trường hợp toà án tuyên bố 1 người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 điều 81 của Bộ luật này.
2. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ hoặc phần lớn di sản".
(4) Điều 668 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chết".
(5) Điều 467 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".