Tách thửa là việc phân chia quyền sử dụng đất từ một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất riêng biệt theo quy định của pháp luật đất đai. Sau khi tách, các thửa đất mới phải được xác định, thể hiện riêng về diện tích, ranh giới và thông tin trên hồ sơ địa chính.
Theo đó, việc tách thửa không chỉ xem xét diện tích mà còn phải đáp ứng các điều kiện, yêu cầu liên quan theo từng trường hợp. Vì vậy, người sử dụng đất cần đối chiếu quy định tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND trước khi thực hiện thủ tục để xác định thửa đất có đủ điều kiện tách hay không.
Theo Điều 6 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, trường hợp người sử dụng đất đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được giải quyết thì việc xử lý hồ sơ được thực hiện theo quy định tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với các hồ sơ đã được tiếp nhận trước thời điểm pháp luật có thay đổi, nhằm bảo đảm việc giải quyết không làm bất lợi cho người sử dụng đất đã nộp hồ sơ hợp lệ.
👉 Tham khảo thêm: VPLS chuyên các dịch vụ đất đai, nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
Theo Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, việc tách thửa, hợp thửa đất tại TP.HCM phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Một số điều kiện đáng chú ý gồm:
Bảo đảm tình trạng pháp lý của thửa đất: Thửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu tranh chấp chỉ liên quan đến một phần diện tích và xác định được ranh giới thì phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách, hợp thửa.
Bảo đảm khả năng tiếp cận và sử dụng đất: Sau khi tách, thửa đất phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc có lối đi qua đất liền kề được người sử dụng đất liền kề đồng ý. Đồng thời, việc tách thửa phải đáp ứng hợp lý các yêu cầu về cấp nước, thoát nước và hạ tầng thiết yếu.
Đáp ứng diện tích tối thiểu: Các thửa đất được hình thành sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất theo quy định của UBND TP.HCM. Trường hợp diện tích thửa đất dự kiến tách không đạt mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích một phần thửa đất, diện tích sau khi tách phải đáp ứng mức tối thiểu của loại đất sau chuyển mục đích. Tuy nhiên, pháp luật mới không bắt buộc phải tách thửa trong mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất.
Phân chia quyền sử dụng đất theo phán quyết của Tòa án: Việc tách thửa không được thực hiện nếu phần đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án không đáp ứng điều kiện, diện tích hoặc kích thước theo Điều 220 Luật Đất đai. Ngoại lệ là trường hợp bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Hợp thửa có quy định linh hoạt hơn: Các thửa đất hợp lại không nhất thiết phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp được khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép. Đây là điểm mới cần lưu ý khi thực hiện thủ tục hợp thửa.
Đối với lối đi chung, UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ điều kiện thực tế để xem xét, xác nhận việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện liên quan. Nếu phần đất làm lối đi được sử dụng chung cho từ 02 thửa đất trở lên thì phần diện tích này được ghi nhận là sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.
👉 Tham khảo thêm: VPLS Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tách thửa ở các Quận tại TP. Hồ Chí Minh
Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, sau khi trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông, phải bảo đảm diện tích và kích thước tối thiểu theo từng loại đất, khu vực như sau:
|
Khu vực |
Phạm vi địa bàn |
Diện tích, kích thước tối thiểu |
|
Khu vực 1 |
Gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh. |
Tối thiểu 36 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. |
|
Khu vực 2 |
Gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh. |
Tối thiểu 50 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. |
|
Khu vực 3 |
Gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo. |
Tối thiểu 60 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. |
|
Khu vực 4 |
Gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn. |
Tối thiểu 80 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. |
|
Khu vực 5 |
Gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh. |
Tối thiểu 100 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. |
Như vậy, khi tách thửa đất ở tại TP.HCM, cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại đều phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về diện tích, chiều rộng và chiều sâu tương ứng với khu vực có đất.
Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp được xác định như sau:
500 m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác;
1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.
Lưu ý: Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với các hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm pháp luật thay đổi, bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Khi thực hiện tách thửa tại TP.HCM, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và hiện trạng thửa đất trước khi lập hồ sơ. Một số vấn đề cần lưu ý gồm:
Xác định đúng khu vực và loại đất: Diện tích tối thiểu được tách thửa phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Vì vậy, cần xác định chính xác thửa đất thuộc khu vực nào và loại đất gì trước khi áp dụng mức diện tích tương ứng.
Kiểm tra diện tích, kích thước sau khi tách: Không chỉ đáp ứng diện tích tối thiểu, thửa đất mới và thửa đất còn lại còn phải bảo đảm yêu cầu về kích thước cạnh theo quy định.
Lưu ý về lối đi và hạ tầng: Trường hợp thửa đất sau khi tách không tiếp giáp đường giao thông thì cần xem xét điều kiện về lối đi qua thửa đất liền kề, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận và các yêu cầu về hạ tầng thiết yếu.
Kiểm tra phần diện tích thuộc quy hoạch, hành lang bảo vệ: Diện tích nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng hoặc phạm vi quy hoạch đường giao thông có thể ảnh hưởng đến diện tích được công nhận khi xem xét điều kiện tách thửa.
Kiểm tra hồ sơ đã nộp trước khi quy định mới có hiệu lực: Đối với hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã được tiếp nhận đầy đủ, hợp lệ trước thời điểm Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết, cần xác định quy định chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Xác định quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện: Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM được ban hành ngày 28/8/2026 và quy định mới về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố.
Do đó, trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất nên đối chiếu đồng thời giấy tờ pháp lý, hiện trạng, vị trí, mục đích sử dụng đất và điều kiện tiếp cận thửa đất để hạn chế trường hợp hồ sơ không đáp ứng điều kiện tách thửa.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục tách thửa tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Điều kiện tách thửa mới nhất tại TP.HCM nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Điều kiện tách thửa mới nhất tại TP.HCM chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Chúng tôi trên mạng xã hội