Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện pháp lý tiên quyết để công nhận việc "mua bán" và thực hiện thủ tục sang tên. Việc tuân thủ các quy định chặt chẽ về hình thức (như công chứng) và nội dung sẽ quyết định giao dịch đó hợp pháp hay có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Tình huống: Trường hợp đất đai của hộ gia đình nhưng đã được ông A (một thành viên trong hộ) lén lút đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ông A chuyển nhượng cho ông B; Ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục chuyển nhượng cho ông C. Ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các thành viên hộ gia đình phát hiện hiện ra việc kê khai gian dối để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông C. Trường hợp này, Tòa án chỉ hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông C hay hủy cả giấy chứng nhận đứng tên ông A, ông B.
Vấn để cần giải quyết:
(1) Xác định phạm vi và hậu quả pháp lý mà Tòa án phải xử lý khi giải quyết yêu cầu hủy GCN QSDĐ (của ông C)
(2) Hành vi "kê khai gian dối" của ông A để được cấp GCN QSDĐ là một hành vi trái pháp luật. Do đó, GCNQSDĐ gốc này không có giá trị pháp lý không.
Hướng dẫn của TANDTC:
Trường hợp này, Tòa án phải xem xét đánh giá về tính hợp pháp của các quyết định hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A, ông B, ông C. Nếu việc chuyển nhượng đất giữa ông B với ông C là ngay tình và đúng theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng đất thì Tòa án bác yêu cầu khởi kiện hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự.
[Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TANDTC]
Tình huống: Theo Công văn số 64/TANDTC-PC thì trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật, căn cứ Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Như vậy, hướng dẫn này có áp dụng đối với các giao dịch thế chấp phát sinh trước ngày 01-01-2017 mà nay có tranh chấp không?
Vấn đề cần giải quyết: xác định phạm vi áp dụng (và khả năng áp dụng hồi tố) của hướng dẫn tại Công văn số 64/TANDTC-PC đối với các giao dịch dân sự liên quan đến chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hướng dẫn của TANDTC:
Khoản 1 Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 63/2020/QH14 năm 2020 quy định: Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.
Như vậy, về nguyên tắc chung, hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định có hiệu lực trở về trước (hồi tố) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nêu trên.
Căn cứ quy định nêu trên, hướng dẫn tại phần 1 mục I của Công văn số 64/TANDTC-PC được áp dụng đối với các giao dịch dân sự được thực hiện kể từ ngày 01-01-2017 mà không áp dụng đối với các giao dịch dân sự được thực hiện trước ngày 01-01-2017.
[Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TANDTC]
Tình huống: Người sử dụng đất đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nhưng lại nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người nhận đặt cọc cam kết sẽ trả hết nợ ngân hàng và giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Tuy nhiên, sau đó người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng có bị vô hiệu không và xác định lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được xác định thế nào?
Vấn đề cần giải quyết: "hợp đồng vô hiệu" (do vi phạm điều cấm của luật) và "vi phạm hợp đồng" (do một bên không thực hiện nghĩa vụ). Xác định lỗi của bên nào đã dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng chính không được ký kết.
Hướng dẫn của TANDTC như sau:
Trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, cần xác định đây là lỗi của bên nhận đặt cọc.
[Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của TANDTC]
>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Tác giả: Thảo Phan Kim
Chúng tôi trên mạng xã hội