Hợp đồng thế chấp tài sản tại các Tổ chức tín dụng: hiệu lực và phạm vi bảo đảm

1. Hợp đồng thế chấp vô hiệu

Tình huống: Trong vụ án tranh chấp Hợp đồng tín dụng, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bên vay trả nợ theo hợp đồng tín dụng, nếu bên vay không trả nợ sẽ yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Các đương sự không yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp xét thấy hợp đồng thế chấp vô hiệu thì Tòa án có quyền tuyên Hợp đồng thế chấp đó vô hiệu không?

Vấn đề cần giải quyết:

(1) Đương sự yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu có được xem là điều kiện để tuyên hợp đồng vô hiệu hay không.

(2) Toà án có quyền tuyên Hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, bên vay thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ nếu bên vay không trả nợ. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản này. Nếu hợp đồng thế chấp tài sản tuân thủ đúng quy định pháp luật thì Tòa án phải công nhận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực và xử tài sản thế chấp theo quy định pháp luật; nếu hợp đồng thế chấp tài sản vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định pháp luật thì Tòa án phải tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu mà không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không.

>>Tham khảo thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án

2. Phạm vi bảo đảm

Tình huống: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, A vay của Ngân hàng một khoản tiền, để đảm bảo khoản vay nêu trên của A thì B, C, D, E đã đứng ra bảo đảm bằng quyền sử dụng đất riêng của mình. A vi phạm nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu A trả khoản vay trên, nếu không trả nợ thì yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của B, C, D, E để thu hồi nợ. Ngân hàng không xác định được phạm vi bảo đảm cụ thể của mỗi tài sản bảo đảm cho khoản vay của A mà đề nghị Tòa án căn cứ vào thoả thuận bảo đảm toàn bộ khoản vay trong hợp đồng để giải quyết; B, C, D, E cũng không xác định được phạm vi tài sản của mình bảo đảm cho khoản vay của A. Trường hợp này, khi xét xử vụ án thì Toà án xác định phạm vi bảo đảm như thế nào?

Vấn đề cần giải quyết: Yêu cầu của Ngân hàng là xử lý tất cả tài sản bảo đảm hay xử lý một trong những tài sản được đem ra bảo đảm cho khoản vay của A.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định:

“Một nghĩa vụ có thể được bảo đảm thực hiện bằng nhiều tài sản. Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của từng tài sản trong số các tài sản bảo đảm được xác định theo thỏa thuận của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì bất kì tài sản nào trong số đó được dùng để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ”.

Khoản 1 Điều 52 Nghị định nêu trên quy định:

“... Trường hợp một nghĩa vụ được bảo đảm bằng nhiều tài sản mà các bên không có thỏa thuận về việc lựa chọn tài sản bảo đảm để xử lý và pháp luật liên quan không có quy định khác thì bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn tài sản bảo đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các tài sản bảo đảm”.

Như vậy, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của từng tài sản và việc lựa chọn tài sản bảo đảm để xử lý thì bất kỳ tài sản nào trong số tài sản bảo đảm của B, C, D, E đều được dùng để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ; Ngân hàng có quyền lựa chọn tài sản bảo đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các tài sản bảo đảm. Trường hợp này, Ngân hàng có yêu cầu nếu A không trả nợ thì xử lý tài sản bảo đảm của B, C, D, E để thu hồi nợ. Do vậy, Tòa án phải xác định yêu cầu của Ngân hàng là xử lý tất cả các tài sản bảo đảm và mỗi tài sản đều được dùng để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ để giải quyết theo quy định pháp luật.

3. Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp

Tình huống: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Tòa án giải quyết tài sản thế chấp như thế nào?

Vấn đề cần giải quyết:

(1) Xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

(2) Xác định khả năng xử lý tài sản bảo đảm.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

Trường hợp khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không. Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật. Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

(*Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2024 đã hết hiệu lực, hiện tại, quy định về gia hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024)

>>Tham khảo thêm: Dịch vụ luật sư tranh tụng uy tín tại Tp.HCM

 

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Hợp đồng thế chấp tài sản tại các Tổ chức tín dụng: Hiệu lực và phạm vi bảo đảm nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Hợp đồng thế chấp tài sản tại các Tổ chức tín dụng: Hiệu lực và phạm vi bảo đảm chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.