Yêu cầu huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Toà án

1. Huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái luật và người thứ ba ngay tình

Tình huống: Người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đó đã được đem đi thế chấp và Ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án có căn cứ xác định việc Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật nhưng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này, Tòa án có được hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Ngân hàng có được xác định là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 hay không?

Vấn đề cần giải quyết trong tình huống trên là:

(1) Xung đột trong việc huỷ bỏ một quyết định hành chính trái pháp luật và việc bảo vệ một giao dịch dân sự được xác lập hợp pháp.

(2) Xác định và bảo vệ quyền lợi của Ngân hàng với tư cách là người thứ ba ngay tình.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

- Việc xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án hành chính thực chất là việc xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi có căn cứ xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị kiện rõ ràng trái pháp luật thì Tòa án phải tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

- Quan hệ thế chấp tài sản liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và quyền lợi của Ngân hàng sẽ được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự khi đương sự có yêu cầu.

2. Xác định tư cách của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Tình huống: Đương sự yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên trên giấy chứng nhận có 10 nội dung cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng. Trường hợp này, việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như thế nào?

Vấn đề cần giải quyết trong tình huống trên là:

(1) Xác định tư cách tố tụng của tất cả các bên đã tham gia vào giao dịch.

(2) Hậu quả pháp lý của việc huỷ Giấy chứng nhận đối với chuỗi giao dịch chuyển nhượng.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính quy định:

“Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được Tòa án nhân dân (sau đây gọi là Tòa án) chấp nhận hoặc được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“…trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Trường hợp này, Tòa án phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được cập nhật biến động nào thì xác định người đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng mà quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động sau phủ định quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động trước thì xác định người được cập nhật biến động cuối cùng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động mà quyền, nghĩa vụ của những người được cập nhật biến động liên quan trực tiếp đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chủ sử dụng đất chuyển nhượng 10 phần của mảnh đất cho 10 người) thì phải xác định cả 10 người được cập nhật biến động là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

(*khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã bị bãi bỏ, hiện tại, vấn đề đăng ký biến động đất đất đai được quy định thành một điều khoản riêng. Theo quy định Luật đất đai 2024, đăng ký biến động được quy định tại Điều 133.)

>>Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn pháp lý mua bán nhà đất tại Tp HCM

3. Xử lý Giấy chứng nhận cấp đổi chưa được thu hồi

Tình huống: Người khởi kiện yêu cầu hủy tất cả các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành. Trường hợp do sai sót của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi, hủy bỏ, thậm chí còn dùng để thế chấp Ngân hàng. Trường hợp này, Tòa án chỉ hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành hay phải hủy cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi?

Vấn đề cần giải quyết trong tình huống trên là:

(1) Hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận đã được cấp đổi và Giấy chứng nhận hiện hành.

(2) Quyền lợi của bên thứ ba ngay tình

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước đã cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ phải được thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ thì phải xác định đó là quyết định hành chính có liên quan. Do đó, nếu Tòa án quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành thì hủy luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi.

(**điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, hiện nay là điểm b khoản 2 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024)

>>Tham khảo thêm: Dịch vụ đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề "Yêu cầu huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Toà án" nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề "Yêu cầu huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Toà án" chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.