Tư vấn thủ tục hợp thửa đất

1. Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa là gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sử hữu lại thành một quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất. Hay, hợp thửa là đăng ký một quyền sử dụng đất mới tương ứng với thửa đất mới được tạo thành từ các thửa đất liền kề cùng chủ ban đầu. Kết quả của thủ tục hợp thửa là môt quyền sử dụng đất mới tương ứng với thửa đất "mới" được hợp thành từ các thửa đất liền kề ban đầu.

2. Các điều kiện được hợp thửa đất?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 220, quy định chung về các điều kiện, nguyên tắc được hợp thửa đất như sau:

"Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó."

Ngoài đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc trên thì việc hợp thửa còn phải đáp ứng các quy định tại khoản 3 Điều 220 như sau:

"Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

...

3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;

b) Trường hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật."

Tóm lại, để được thực hiện việc hợp thửa đất thì cần đáp ứng:

- Các thửa đất phải liền kề nhau: Đây là điều kiện cơ bản. Các thửa đất muốn hợp thửa phải có ít nhất một cạnh chung, tạo thành một khối đất thống nhất sau khi gộp lại.

- Các thửa đất phải có cùng chủ sử dụng đất: Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải cùng đứng tên một chủ sở hữu (cá nhân, hộ gia đình, vợ chồng hoặc tổ chức). Trường hợp các thửa đất liền kề nhưng thuộc các chủ sở hữu khác nhau, các bên phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để đưa về cùng một chủ sở hữu trước khi làm thủ tục hợp thửa.

- Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng: Pháp luật yêu cầu các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng được ghi trên Giấy chứng nhận.

Ví dụ, hai thửa đất "đất ở tại đô thị" có thể hợp thửa với nhau, nhưng một thửa "đất ở" sẽ không thể hợp thửa trực tiếp với một thửa "đất trồng cây lâu năm". Trong trường hợp này, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước, sau đó mới tiến hành hợp thửa.

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên: Tại thời điểm nộp hồ sơ, các thửa đất phải trong tình trạng pháp lý không có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Quyền sử dụng đất còn trong thời hạn: Thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận phải còn hiệu lực.

>>Tham khảo thêm: Thủ tục tách - hợp thửa đất mới nhất từ năm 2024

3. Trình tự, thủ tục hợp thửa đất

Trình tự, thủ tục hợp thửa đất thực hiện theo quy định Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, người có nhu cầu hợp thửa đất thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị hợp thửa đất (Mẫu số 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP - đính kèm bên dưới)
• Bản vẽ hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện; (Mẫu số 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP - đính kèm bên dưới)
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

- Trường hợp hồ sơ không thuộc 02 trường hợp trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

- Thông tin chính thức của các thửa đất sau hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau hợp thửa.

Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ

- Trường hợp hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

- Trường hợp hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” của Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

>>Tham khảo thêm: Tư vấn nộp hồ sơ nhà đất tại TP. HCM theo Luật đất đai mới

4. Văn phòng Luật sư tư vấn thủ thủ tục hợp thửa đất

Dịch vụ pháp lý của chúng tôi sẽ là một giải pháp an toàn và hiệu quả, giúp Quý Khách hàng:

1. Thẩm định pháp lý ban đầu: Luật sư sẽ kiểm tra, đối chiếu các Giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng và quy hoạch tại địa phương để đưa ra kết luận chính xác về việc các thửa đất có đủ điều kiện hợp thửa hay không.
2. Tư vấn giải pháp cho các trường hợp phức tạp: Nếu các thửa đất không cùng mục đích sử dụng hoặc khác chủ sở hữu, luật sư sẽ tư vấn lộ trình pháp lý tối ưu (chuyển mục đích, chuyển nhượng,...) để đáp ứng điều kiện hợp thửa.
3. Soạn thảo và Tối ưu hóa hồ sơ: Đảm bảo hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ, chính xác, tránh việc bị trả lại gây mất thời gian và công sức.
4. Đại diện thực hiện thủ tục: Thay mặt làm việc với các cơ quan nhà nước, theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ, giúp quy trình diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.

5. Thông tin liên hệ

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề Tư vấn thủ tục hợp thửa đất, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự tư vấn về thủ tục hợp thửa đất.

• Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
• Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
• Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn thủ tục hợp thửa đất, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]

Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý về thủ tục hợp thửa đất có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.