Thời hiệu khởi kiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Khái niệm và thời hiệu của hợp đồng về quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 500 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Từ quy định trên có thể thấy rằng, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm nhiều loại khác nhau như: hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù các hợp đồng này đều có chung đối tượng là quyền sử dụng đất, nhưng nội dung, mục đích và quyền, nghĩa vụ của các bên trong từng loại hợp đồng lại có sự khác biệt rõ rệt.

Thời hiệu liên quan đến hợp đồng về quyền sử dụng đất chủ yếu là thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Theo 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu này được xác định như sau:

Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Từ quy định trên, thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

2. Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng về quyền sử dụng đất

Ngày 30/5/2023, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao đã ban hành Hướng dẫn 13/HD-VKSTC hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hướng dẫn nêu rõ, một số lưu ý về yêu cầu của tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/01/2017 đến nay mà có yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu (theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015), cần phân biệt:

- Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm kể từ một trong các thời điểm sau:

• Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết được hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
• Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
• Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
• Ngày người không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch.

- Hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế. Vi phạm điều cấm của luật là vi phạm những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu.
👉 Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Lưu ý:
Thứ nhất, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự (HĐDS) năm 1991, bao gồm:

• Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991) thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
• Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu trong quá trình giải quyết Toà án xác định giao dịch dân sự đó vô hiệu thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Toà án có quyền tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu và xử lý hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch được xác lập.

Thứ hai, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 bao gồm:

• Hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, thực hiện (do có vi phạm quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991); do một bên bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng; bị đe dọa hoặc bị lừa dối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 56 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 là 03 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hạn 03 năm mà không có yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực.
• Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu đã hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Trong trường hợp này, Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung.

Thứ ba, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu thì áp dụng các quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thứ tư, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/01/2006 đến trước ngày 01/01/2017 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu cần phân biệt:

• Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; giao dịch dân sự được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập;
• Giao dịch do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

3. Một số lưu ý về thời hiệu khởi kiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1996 (ngày Bộ luật Dân sự năm 1995 có hiệu lực) mà các văn bản pháp luật trước đây có quy định về thời hiệu:

Phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật đó để xác định thời hiệu còn hay hết, không phân biệt giao dịch dân sự đó được thực hiện xong trước ngày 01/7/1996 hay từ ngày 01/7/1996. Trường hợp từ ngày 01/7/1996, các bên tham gia giao dịch dân sự có thoả thuận bổ sung thì cần phân biệt như sau:

• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc khi hết hạn thực hiện hợp đồng, có thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu căn cứ vào thoả thuận của các bên và được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó là một phần không tách rời của hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng nói chung (bao gồm cả thoả thuận mới) được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm có thỏa thuận bổ sung.
• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó như một hợp đồng mới thay thế hợp đồng cũ hoặc hoàn toàn độc lập với hợp đồng cũ, thì việc xác định thời hiệu đối với thoả thuận mới được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện:

• Kể từ ngày 01/01/2005 (ngày Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 có hiệu lực), việc xác định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là 02 năm kể từ ngày 01/01/2005 nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 hoặc kể từ ngày phát sinh tranh chấp nếu tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2005.
• Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của BLTTDS và BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết.

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/01/2005 mà Bộ luật Tố tụng Dân sự và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện:

Thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng

4. Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất khác gì với tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Sự khác biệt giữa hai loại tranh chấp được thể hiện rõ thông qua các tiêu chí cụ thể sau đây:

	Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất	Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Khái niệm	Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh từ việc các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.	Tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh nhằm xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp
Thời hiệu	03 năm từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.	Không áp dụng thời hiệu
Các dạng tranh chấp	- Không thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhượng. - Không giao đất hoặc giao đất không đúng thỏa thuận. - Hợp đồng vô hiệu, bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt.	- Tranh chấp ranh giới đất - Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp - Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ các bên	Dựa vào nội dung hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên	Dựa vào pháp luật và chứng cứ về quyền sử dụng đất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Thời hiệu khởi kiện hợp đồng về quyền sử dụng đất nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Thời hiệu khởi kiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617,  Email: info@luatsuhcm.com.