Hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là gì?

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; Quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về hình thức như công chứng, chứng thực…

Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là khi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng

2. Những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất thường bị vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng đất có thể bị vô hiệu nếu không đáp ứng điều kiện luật định. Dưới đây là những trường hợp phổ biến thường gặp:

- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức

Tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật nước ta thừa nhận khi được các cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Từ quy định này thì có thể hiểu nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu.

Tuy nhiên, các bên cũng cần phải lưu ý rằng trong Bộ luật dân sư 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch đó là điều kiện có hiệu lực được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng bị vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc là các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Hợp đồng mà được các bên trong hợp đồng xác lập một cách giả tạo với mục đích là để che giấu một loại giao dịch dân sự khác. Lúc này giao dịch dân sự mà bị che giấu sẽ có hiệu lực và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo này bị vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu.

Chẳng hạn như hai bên xác lập lên một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc xác lập hợp đồng này được hình thành nhằm vì mục đích là để trốn tránh việc trả nợ do một trong các bên giao dịch đang thiếu nợ đối với một tổ chức tín dụng X mà chỉ có duy nhất tài sản đó là quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giả tạo nhằm để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

- Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực trong giao dịch dân sự:

Các bên cũng cần lưu ý các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết phải có năng lực pháp luật;

- Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép, ép buộc;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư soạn thảo, rà soát hợp đồng

3. Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu như các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, còn nếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đều đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch đó, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại có xảy ra nếu như bên có thiệt hại yêu cầu.

Tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về các hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự, căn cứ điều này thì các hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bao gồm:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm xác lập. Do vậy, việc chiếm hữu, sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất của bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được coi là chiếm hữu, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có căn cứ pháp luật, cho nên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản không căn cứ pháp luật.

- Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.

- Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bên ngay tình thu được hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được.

– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu như bên có thiệt hại chứng minh được có phần thiệt hại xảy ra thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu tòa án buộc bên đối phương phải bồi thường thiệt hại có phát sinh.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại thành phố Hồ Chí Minh

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.