Định danh bất động sản - chia sẻ những thông tin gì?

1. Định danh bất động sản là gì?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP về định nghĩa định danh điện tử:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

…

3. Định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản là hoạt động đăng ký, đối soát, tạo lập và gắn thông tin và dữ liệu cho thửa đất, căn nhà hoặc đối tượng tham gia giao dịch nhà ở và bất động sản (chủ thể danh tính điện tử) theo quy định về định danh và xác thực điện tử.

⇒ Từ quy định trên, có thể hiểu khái niệm “định danh bất động sản” hiện nay được hiểu là việc xác lập một mã số duy nhất cho từng thửa đất, căn hộ hoặc tài sản gắn liền với đất, nhằm kết nối thống nhất với Số định danh cá nhân của chủ sở hữu/người sử dụng đất trên hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia.

Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên làm sổ hồng uy tín tại Tp.Hồ Chí Minh

2. Căn cứ pháp lý để xác lập định danh bất động sản

- Điều 161 và Điều 163 Luật Đất đai 2024: Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

- Luật Căn cước 2023 (Luật số 26/2023/QH15): Tạo tiền đề cho việc tích hợp các thông tin tài sản vào thẻ Căn cước thông qua số định danh cá nhân.

- Thông tư 09/2024/TT-BTNMT: Quy định về hồ sơ địa chính và mã số định danh cho thửa đất.

- Nghị đinh 357/2025/NĐ-CP: Quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

3. Trường thông tin trong mã định danh bất động sản theo quy định

Căn cứ quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thì các thông tin bắt buộc có về định danh bất động sản, gồm:

- Mã định danh điện tử nhà ở: Điều 8 Nghị định 357/2020/NĐ-CP:

• Mã định danh thửa đất;

• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

• Mã định danh địa điểm (nếu có);

• Dãy ký tự tự nhiên.

- Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng: Điều 9 Nghị định 357/2025/NĐ-CP

• Mã định danh thửa đất;

• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

• Mã định danh địa điểm (nếu có);

• Dãy ký tự tự nhiên.

- Cấu trúc mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được định dạng theo quy tắc sau:

+ [Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [bất động sản là nhà ở]/[phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng];

+ Dài tối đa 50 ký tự, gồm chữ in hoa không dấu và số (A-Z, 0-9);

+ Không chứa ký tự đặc biệt trừ dấu gạch ngang (-).

a) Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở

• Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được hình thành theo cấu trúc sau:

• [Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [Dãy ký tự tự nhiên];

• Trong đó, dãy ký tự tự nhiên là chuỗi gồm 8 ký tự định danh duy nhất số thứ tự sản phẩm trong dự án, công trình xây dựng.

b) Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng

• Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được hình thành theo cấu trúc sau:

• [Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [Dãy ký tự tự nhiên].

• Trong đó dãy ký tự tự nhiên là chuỗi 6 ký tự định danh duy nhất số thứ tự sản phẩm sàn xây dựng trong công trình xây dựng, liên kết với mã định danh công trình xây dựng.

4. Các thông tin chia sẻ thông qua mã định danh gồm những gì?

Căn cứ quy định tại Điều 19 Nghị định 357/2025/NĐ-CP thì thông tin, dữ liệu về giao dịch bất động sản được quy định như sau:

- Thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án theo từng loại hình bất động sản bao gồm:

• Số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, diện tích;

• Giá giao dịch (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch;

• Số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, giá trị, tổng giá trị bất động sản tồn kho.

- Thông tin, dữ liệu về giao dịch bất động sản thông qua công chứng, chứng thực theo từng loại hình bất động sản bao gồm:

• Số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, diện tích;

• Giá giao dịch (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch.

- Thông tin về hợp đồng giao dịch bất động sản, bao gồm:

• Số, ký hiệu hợp đồng, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, thời gian ký kết; loại hợp đồng giao dịch (mua bán, thuê, thuê lại, thuê mua, nhận chuyển nhượng);

• Thông tin về các bên tham gia hợp đồng: Tên tổ chức, cá nhân; số định danh tổ chức; số định danh cá nhân hoặc số định danh của người nước ngoài của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua, nhận chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ quy định tại Điều 20 Nghị định 357/2025/NĐ-CP thì thông tin về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân được quy định như sau:

- Thông tin về tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở bao gồm:

• Thông tin nhận diện: Các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật nhà ở;

• Loại hình nhà ở sở hữu; địa chỉ, diện tích, số lượng;

• Thời hạn sở hữu theo quy định của pháp luật;

• Tình trạng pháp lý của nhà ở (đã được cấp giấy chứng nhận, hay đang trong quá trình cấp);

• Thông tin về quyền, nghĩa vụ phát sinh từ việc sở hữu;

• Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của pháp luật; số lượng nhà ở (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài;

• Văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở hoặc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân nước ngoài.

- Thông tin về tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở bao gồm:

• Thông tin nhận diện: Họ tên/tên tổ chức, số định danh cá nhân/số định danh tổ chức, các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật nhà ở;

• Loại hình nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; địa chỉ, diện tích, số lượng;

• Thời hạn sở hữu và hình thức sở hữu (sở hữu riêng, sở hữu chung);

• Tình trạng pháp lý của nhà ở và đất ở gắn liền (đã được cấp giấy chứng nhận, hay đang trong quá trình cấp).

- Thông tin về tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công

• Số lượng, diện tích, mục đích sử dụng;

• Tình trạng quản lý, cho thuê, bán, chuyển đổi công năng, các trường hợp thu hồi (nếu có).

Tham khảo thêm: VPLS Tô Đình Huy chuyên về các dịch vụ đất đai tại TP.HCM

5. Mục đích và ý nghĩa của việc chia sẻ thông tin định danh trên Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở

Việc triển khai định danh bất động sản không chỉ dừng lại ở công tác thống kê mà còn mang tính trong quản trị xã hội:

• Về mặt quản lý thuế: Căn cứ vào mã số định danh bất động sản, cơ quan thuế có thể kiểm soát chính xác nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng trốn thuế trong giao dịch dân sự thông qua cơ chế “hai giá”.

• Về mặt phòng chống tham nhũng và rửa tiền: Cơ quan chức năng dễ dàng truy xuất nguồn gốc tài sản và mối liên hệ giữa các cá nhân đứng tên bất động sản, đảm bảo tính minh bạch trong kê khai tài sản của cán bộ, công chức.

• Về mặt giao dịch dân sự: Giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên mua khi có thể kiểm tra trực tuyến tình trạng pháp lý của bất động sản, tránh trường hợp một tài sản được bán cho nhiều người hoặc tài sản đang bị kê biên.

Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn pháp lý mua bán nhà đất tại Tp HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Định danh bất động sản - chia sẻ những thông tin gì? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Định danh bất động sản - chia sẻ những thông tin gì? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.