Trường hợp nào miễn giấy phép xây dựng từ 01/07/2026

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2025, giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Như vậy, giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư thực hiện các hoạt động xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật.

2. Giấy phép xây dựng gồm những loại nào?

Theo Điều 42 Luật Xây dựng năm 2025, giấy phép xây dựng được phân thành 03 loại, bao gồm:

• Giấy phép xây dựng mới: Cấp cho trường hợp xây dựng công trình mới theo quy định của pháp luật.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình: Áp dụng đối với các hoạt động sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình thuộc trường hợp phải xin phép.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn: Cấp cho công trình đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và chỉ được tồn tại trong thời hạn nhất định.

Nhìn chung, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ xin giấy phép cải tạo nhà ở - chi phí hợp lý tại Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026?

Theo Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, từ 01/7/2026, chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng đối với các trường hợp sau:

- Công trình đặc thù, gồm:

• Công trình bí mật nhà nước;
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;
• Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt;
• Công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng năm 2025;
• Công trình xây dựng trên đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu cơ quan trung ương, bộ, ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư.

- Công trình xây dựng theo tuyến, bao gồm:

• Công trình xây dựng theo tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, phù hợp với quy hoạch hoặc phương án tuyến đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận.

- Công trình xây dựng trên biển và công trình hàng không, gồm:

• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển;
• Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

- Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông, bao gồm:

• Công trình quảng cáo không thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

- Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, cụ thể là công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt theo quy định.

- Một số công trình quy mô nhỏ, gồm:

• Công trình xây dựng cấp IV;
• Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc các khu vực phải quản lý đặc biệt theo quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc.

- Công trình sửa chữa, cải tạo khi đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Chỉ sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc;
• Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng;
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
• Đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Do đó, mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, không phải mọi trường hợp đều được khởi công ngay. Đối với nhiều loại công trình được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền trước khi khởi công theo quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025. Tùy từng trường hợp, việc thông báo có thể chỉ bao gồm thông báo khởi công hoặc phải kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (trừ đơn đề nghị cấp giấy phép).
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng

Đối với các công trình thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025. Cụ thể, việc cấp giấy phép xây dựng được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất: Công trình dự kiến xây dựng phải được thực hiện trên đất có mục đích sử dụng phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Phù hợp với quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc: Việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Đáp ứng yêu cầu về thiết kế xây dựng: Thiết kế công trình phải bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận; tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy và bảo đảm khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Theo Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025, giấy phép xây dựng có thời hạn chỉ được cấp đối với công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch hoặc quy hoạch chi tiết ngành được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện quy hoạch và chưa có quyết định thu hồi đất. Đây là cơ chế nhằm tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng đất trong thời gian chờ triển khai quy hoạch, đồng thời vẫn bảo đảm công tác quản lý xây dựng theo quy định của pháp luật.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ hoàn công nhà xây dựng sai phép tại Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Thời gian xin cấp giấy phép xây dựng là bao lâu?

Theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cụ thể như sau:

• Không quá 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm các trường hợp cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời và cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Không quá 10 ngày làm việc đối với các công trình còn lại trong trường hợp cấp mới, di dời hoặc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Không quá 09 ngày làm việc đối với các công trình còn lại khi thực hiện thủ tục điều chỉnh, sửa chữa hoặc cải tạo giấy phép xây dựng.
• Không quá 05 ngày làm việc đối với thủ tục gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

Hiện nay, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trường hợp xảy ra sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, người có yêu cầu có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của cơ quan có thẩm quyền hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định của pháp luật.

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.