Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trọn gói về thủ tục đăng bộ sang tên Sổ hồng. Dưới đây là thông tin chi tiết về điều kiện, trường hợp áp dụng, cũng như hồ sơ và thủ tục cần chuẩn bị. Quý khách vui lòng tham khảo và liên hệ với luật sư để được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp, đảm bảo quy trình diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật và tiết kiệm chi phí.
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng 05 điều kiện cơ bản sau:
✅ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng): Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng, tặng cho. Nếu chưa có Giấy chứng nhận, không thể thực hiện sang tên trừ trường hợp nhận thừa kế có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
✅ Đất không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết xong bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu tranh chấp đã được giải quyết, cần có bản án hoặc quyết định của Tòa án, Trọng tài có hiệu lực pháp luật để làm căn cứ sang tên.
✅ Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên do nghĩa vụ tài chính hoặc thi hành án dân sự, không được chuyển nhượng, tặng cho.
✅ Đất còn thời hạn sử dụng: Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận mà chưa được gia hạn, bên chuyển nhượng không thể thực hiện thủ tục sang tên.
✅ Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Nếu đất đang trong diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền, sẽ không được phép giao dịch.
Lưu ý: Trong một số trường hợp đặc biệt, ngoài 05 điều kiện trên, bên chuyển nhượng hoặc tặng cho có thể phải đáp ứng thêm các điều kiện khác theo quy định riêng của từng loại đất hoặc khu vực cụ thể.
Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên nhận quyền sử dụng đất cũng phải không thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho. Cụ thể:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Nếu tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất rừng đặc dụng từ cá nhân, phải có quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cá nhân không cư trú tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng đất tại khu vực này: Những khu vực có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thường có quy định hạn chế giao dịch quyền sử dụng đất để bảo vệ hệ sinh thái rừng. Nếu cá nhân không sinh sống tại đây, không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
- Một số tổ chức và cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất nếu pháp luật cho phép. Nếu pháp luật không có quy định cho phép nhận quyền sử dụng đất, các đối tượng này sẽ không thể thực hiện thủ tục sang tên.
- Lưu ý đặc biệt về nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Nếu người nhận thừa kế chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất cần đảm bảo:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
Đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Bên nhận chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất cần đảm bảo:
Không thuộc nhóm đối tượng bị cấm nhận quyền sử dụng đất theo luật.
Đối với nhận thừa kế, nếu chưa có Giấy chứng nhận, phải đảm bảo đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
✅ Nếu cả hai bên đều đáp ứng đầy đủ điều kiện, thủ tục sang tên Sổ đỏ sẽ được thực hiện hợp pháp và thuận lợi.
2. Các trường hợp sang tên sổ hồng
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng bộ sang tên sổ hồng không chỉ áp dụng cho các giao dịch mua bán bất động sản thông thường mà còn bao gồm nhiều trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Dưới đây là phân tích chi tiết từng nhóm trường hợp cần thực hiện đăng bộ sang tên:
a. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn:
Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất, bao gồm:
Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất, nhà ở).
Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (cha mẹ để lại đất cho con).
Tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bố mẹ tặng con, anh chị em tặng nhau đất đai).
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (góp đất để hợp tác kinh doanh).
Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất (doanh nghiệp chuyển nhượng dự án bất động sản).
✅ Cần đăng bộ sang tên để xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho người nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho.
Đây là các giao dịch phổ biến nhất. Dịch vụ "sang tên sổ hồng nhanh" tại Quận Tân Bình sẽ tối ưu hóa quy trình chuẩn bị hồ sơ, công chứng, và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, giúp rút ngắn thời gian so với việc tự thực hiện.
b. Thay đổi thông tin cá nhân của chủ sở hữu:
Chủ sở hữu đổi tên do thay đổi họ tên hoặc căn cước công dân.
Cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận (ví dụ: đổi địa chỉ thường trú, thay đổi thông tin công ty).
✅ Đăng bộ để đảm bảo thông tin chính xác trên sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc khó khăn khi giao dịch.
c. Thay đổi về thửa đất và tài sản gắn liền với đất:
Các trường hợp như tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất đều đòi hỏi thủ tục phức tạp.
- Thay đổi ranh giới, diện tích, địa chỉ thửa đất (tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh diện tích).
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (xây dựng nhà ở, công trình trên đất đã có sổ đỏ).
- Chuyển mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo khoản 1 Điều 121).
- Thay đổi thời hạn sử dụng đất (gia hạn quyền sử dụng đất).
- Chuyển hình thức giao đất, thuê đất (từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất).
✅ Cần đăng bộ sang tên để cập nhật hiện trạng mới của thửa đất, tránh sai sót khi sử dụng hoặc giao dịch.
d. Thay đổi quyền sử dụng đất do tái cơ cấu tổ chức hoặc tranh chấp:
• Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp có liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Chia tài sản khi ly hôn (vợ chồng thỏa thuận chia đất khi ly hôn).
• Chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định giải quyết tranh chấp (theo bản án của tòa án hoặc phán quyết của trọng tài thương mại).
• Chuyển nhượng đất trong quá trình xử lý nợ thế chấp.
✅ Việc đăng bộ giúp đảm bảo tính pháp lý của quyền sử dụng đất sau khi tái cơ cấu tổ chức hoặc giải quyết tranh chấp.
e. Thay đổi về quyền liên quan đến đất liền kề hoặc công trình ngầm
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề (lối đi chung, quyền sử dụng hẻm, lối đi qua đất người khác).
Thay đổi quyền sử dụng đất phục vụ công trình ngầm (đường hầm, bãi đỗ xe ngầm, công trình metro).
✅ Cập nhật thông tin về quyền sử dụng đất giúp tránh tranh chấp hoặc khó khăn khi xây dựng và khai thác công trình.
f. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp đổi sổ hồng do rách, hư hỏng, sai sót thông tin.
Cấp lại sổ hồng bị mất.
✅ Đăng bộ giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi có sự thay đổi về giấy tờ pháp lý.
h. Đăng bộ khi thế chấp hoặc giao dịch tài sản công
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng.
Bán, chuyển nhượng đất là tài sản công theo quy định.
✅ Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng cần cập nhật thông tin thế chấp để quản lý rủi ro, còn tài sản công cần đăng bộ để đảm bảo tính minh bạch.
Đăng bộ sang tên không chỉ áp dụng cho trường hợp mua bán, tặng cho đất mà còn bao gồm nhiều thay đổi liên quan đến chủ sở hữu, thửa đất, tài sản gắn liền với đất, tranh chấp, tài sản công và giao dịch tài chính. Việc thực hiện đúng quy trình giúp đảm bảo tính pháp lý, tránh tranh chấp và thuận lợi cho các giao dịch sau này.
>> Tham khảo dịch vụ đổi sổ hồng nhanh trọn gói
Để hoàn tất việc sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ quy trình gồm:
Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Cơ quan thực hiện: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng (công chứng); UBND cấp xã (chứng thực hợp đồng).
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế, phí)
(1) Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ
| Khoản thuế, phí | Người phải nộp | Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) | Bên bán (chuyển nhượng), bên nhận tặng cho | - Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thay thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua | - Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí: Cùng thời điểm thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ. |
| Phí thẩm định hồ sơ | Bên mua | - Không quy định thời hạn cụ thể nhưng thường thu cùng với lệ phí trước bạ. |
- Lưu ý:
Các bên có thể thỏa thuận ai là người nộp thuế, phí.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí để xác nhận miễn trừ.
Bước 3. Đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ)
(1) Hồ sơ đăng ký biến động
Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
✅ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
✅ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
✅ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
✅ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN).
✅ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
✅ Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Lưu ý: Nếu bên bán tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì không cần nộp tờ khai thuế TNCN trong hồ sơ đăng ký biến động.
(2) Nơi nộp hồ sơ
- Cá nhân, hộ gia đình có thể nộp tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài nộp tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai.
-Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở:
Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể lựa chọn nộp tại:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
(3) Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
- Quy trình xử lý hồ sơ:
✔️ Nếu hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ sang Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.
✔️ Nếu cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ sẽ được chuyển đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
✔️ Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
✔️ Người sử dụng đất nộp thuế, phí theo thông báo của cơ quan thuế.
(4) Thời gian trả kết quả
⏳ Theo Khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời gian thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Trường hợp đặc biệt:
Không quá 20 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn.
Không tính vào thời gian giải quyết:
Ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Thời gian xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Thời gian trưng cầu giám định trong trường hợp cần thiết.
✅ Để sang tên Sổ đỏ, cần thực hiện 03 bước:
1️⃣ Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
2️⃣ Kê khai và nộp thuế, phí theo đúng thời hạn.
3️⃣ Nộp hồ sơ đăng ký biến động và chờ cấp Giấy chứng nhận mới.
- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên:
Không quá 10 ngày làm việc đối với khu vực thông thường.
Không quá 20 ngày làm việc đối với khu vực khó khăn.
Nếu không thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế để xác nhận miễn trừ.
- Lời khuyên: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi nộp để tránh bị trả lại, bổ sung nhiều lần. Thực hiện đúng thời hạn để tránh bị phạt hành chính hoặc phát sinh chi phí không mong muốn.
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy sẽ tư vấn cho khách hàng các quy định của pháp luật liên quan đến việc sang tên sổ hồng nhà đất như:
- Tư vấn những điều kiện mà người sử dụng đất được phép mua bán chuyển nhượng, tặng cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người khác;
- Tư vấn các thủ tục, trình tự, thẩm quyền sang tên sổ đỏ nhà đất;
- Tư vấn cho các bên về việc chuẩn bị hồ sơ cần thiết cho việc sang tên sổ hồng;
- Và các vấn đề liên quan khác;
- Chuẩn hoá hồ sơ, tài liệu để công chứng hợp đồng và xin sang tên sổ đỏ nhà đất theo các hợp đồng công chứng
- Nếu được khách hàng yêu cầu, Văn phòng luật sư Tô Đình Huy sẽ tiến hành liên hệ với Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho Khách hàng;
- Chuẩn bị tài liệu, hồ sơ xin sang tên sổ đỏ cho khách hàng;
- Đại diện khách hàng nộp Hồ sơ xin sang tên sổ đỏ;
- Theo dõi hồ sơ và các thông báo trả lời của các cơ quan liên quan;
- Đại diện cho khách hàng nhận Sổ đỏ nhà đất sau khi hoàn tất việc sang tên;
- Tối ưu hóa thời gian nhanh nhất cho khách hàng tại các quận huyện Tp, Hồ Chí Minh và Bình Dương.
Sau khi thanh lý hợp đồng dịch vụ, Văn phòng luật sư Tô Đình Huy tiếp tục hỗ trợ khách hàng một số dịch vụ ưu đãi như:
- Giảm 10% phí dịch vụ lần tiếp theo;
- Giải đáp các tình huống pháp lý phát sinh trực tiếp miễn phí hoặc qua điện thoại 24/24.
- Cung cấp văn bản pháp luật có liên quan theo yêu cầu;
>> Tham khảo bài viết: Dịch vụ làm sổ hồng mới tại TP HCM
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến tư vấn và thực hiện dịch vụ đăng bộ sang tên sổ hồng nhanh, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn và thực hiện dịch vụ đăng bộ sang tên sổ hồng nhanh với mức phí phù hợp nhất và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn và thực hiện dịch vụ đăng bộ sang tên sổ hồng nhanh, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy, và Email: info@luatsuhcm.com
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 0978845617 để được luật sư tư vấn trực tiếp.
Chúng tôi trên mạng xã hội