Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

1.      Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một văn bản rất quan trọng – vì giá trị của loại tài sản này thường rất lớn. Do đó, yêu cầu pháp lý đối với loại hợp đồng này cũng phức tạp hơn nhiều. Ngoài việc phải tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc như: phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên … tất cả mọi chi tiết khác có liên quan đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Đảm bảo tính chính xác về nội dung cũng như tuân thủ hình thức chính là cơ sở để hạn chế những tranh chấp và rủi ro không đáng có.
Việc giao dịch nhà ở còn liên quan đến nhiều vấn đề như xác nhận tính pháp lý của ngôi nhà mình muốn mua (người bán có đúng là chủ sở hữu không, nhà đất có tranh chấp không, được cấp giấy chứng nhận hay chưa, giá trị pháp lý của các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc ngôi nhà,...); trách nhiệm đóng thuế, lệ phí; nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu. Vấn đề quan trọng nhất khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở dựa trên nhu cầu hai bên chính là việc thanh toán và chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, để đảm bảo cho hai nội dung này được thực hiện thì tất cả những việc nêu trên phải được xác định rõ ràng, đúng ý chí của hai bên và đúng pháp luật.
Xét về mặt bản chất, hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.
2.      Những vấn đề thường phát sinh đối với hợp đồng mua bán nhà ở
Khách hàng có nhu cầu mua nhà khi thị trường nhà ở đang cung vượt quá cầu như giai đoạn hiện nay là những “thượng đế đích thực” của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, trước những khối tài sản có giá trị cả tỷ đồng, thậm chí nhiều tỷ đồng, các khách hàng vẫn cần thận trọng với các hợp đồng mua bán nhà ở nhằm thực hiện giao dịch, đặc biệt trong trường hợp các doanh nghiệp bất động sản có thế chủ động là sử dụng hợp đồng mẫu.
Bản chất của HĐMB tài sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia. Tuy nhiên, với nhiều HĐMB nhà ở, quy định về thương lượng, trao đổi, sửa đổi… dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của bên bán bất động sản, thông qua việc soạn thảo một hợp đồng mẫu, bên mua lại thiếu hiểu biết về quy định pháp luật. Từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, điển hình như:
·        Bên chủ động trong soạn thảo HĐMB khi tiến hành giao kết đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của người bán khi bàn giao nhà…. Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, thực tế không phải người mua nhà nào cũng biết quy định pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho mình, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa người bán nhà và người mua nhà thường dựa trên câu chữ của hợp đồng giữa hai bên để xét xử.
·        Việc nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét HĐMB. Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Các dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm).., là những ví dụ điển hình của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhà ở thương mại để bán/cho thuê. Đương nhiên, để hấp dẫn khách hàng, nhiều chủ đầu tư các dự án kiểu này đều có những “bẫy pháp lý” trong các điều khoản của hợp đồng thuê khiến cho người mua nhà sau khi ký kết, chuyển tiền, nhận nhà, có khi đến lúc bị thu hồi mới vỡ lẽ về lời hứa “nỗ lực một cách hợp lý” của người bán khi xảy ra vấn đề không phải là nghĩa vụ mà đơn giản chỉ là lời hứa.
·        Việc giao kết HĐMB với bên bán là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc thông qua người trung gian, chính vì nhờ qua trung gian nên nhiều hệ lụy nảy sinh liên quan đến mua bán nhà ở mà phần thua thiệt đều thuộc về khách hàng. Nhiều trường hợp hợp đồng đã giao kết, tiền đã chuyển nhưng không thấy giao nhà và không thể liên lạc với người trung gian bán nhà, trong khi chủ sở hữu/chủ đầu tư thì thoái thác trách nhiệm. Điển hình như dự án Văn Phú Victoria, dự án Sky Garden Towers,...
·        Một tranh chấp tiềm ẩn khác liên quan đến người ký kết HĐMB đại diện cho bên bán mà nhiều khách hàng hay bỏ qua, hoặc không xem xét kỹ, đó là việc người ký không có thẩm quyền. Trên thực tế, các HĐMB kiểu này, chủ nhà ký HĐMB thông qua người được ủy quyền thì phải tuân thủ quy định: Giấy ủy quyền phải hợp lệ (nội dung, hình thức, phạm vi, thời gian ủy quyền); phải thông báo trước cho bên mua về vấn đề này; Giấy ủy quyền phải đính kèm HĐMB như là một phần không tách rời của HĐMB…Tranh chấp vẫn liên tiếp xảy ra vì lẽ không phải người mua nhà nào cũng đủ hiểu biết trong việc kiểm tra tư cách chủ thể của người bán.
·        Việc giao kết hợp đồng góp vốn dành quyền mua căn hộ, ký HĐMB qua nhà đầu tư thứ cấp theo kiểu góp vốn đầu tư là một hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro về quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai.
·        Một hiện tượng phổ biến trong giao dịch nhà ở chính là việc vi phạm về hình thức của hợp đồng. Theo quy định pháp luật liên quan thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, vì thiếu hiểu biết pháp luật/thích giá rẻ mà các bên bất chấp giao dịch bằng giấy tay (không được công chứng, chứng thực). Có thể nói đây là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp và hợp đồng vô hiệu trong dạng giao dịch này hiện nay.
·        Vấn đề về diện tích nhà/căn hộ cũng có khả năng dẫn đến tranh chấp. Sau những phản ứng của thị trường về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư số 16/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/ TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về diện tích căn hộ theo phương pháp để xác định giá bán. Trên thực tế, khi nhận bàn giao căn hộ, người mua nhà không yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. Sau khi đã nhận bàn giao hoặc có nhu cầu bán lại thì mới phát hiện chênh lệch diện tích và tranh chấp. Đối với trường hợp mua nhà ở thông thường, người mua nhà thường chỉ căn cứ vào diện tích trên giấy chứng nhận mà chủ quan, không đo đạc lại, HĐMB lại quy định nghĩa vụ thực hiện chuyển quyền sở hữu thuộc người mua cho nên khi tiến hành đăng bộ thì gặp nhiều rắc rối và xảy ra tranh chấp.
3.      Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
3.1 Cơ sở pháp lý
·         Trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước 01-7-1991 mà không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia: Đây là trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước khi Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực thi hành, là trường hợp đã được quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10. Trường hợp này áp dụng:
-     Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10.
-     Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.
-     Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17-6-1999 của Toà án nhân dân tối cao.
·         Trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước 01-7-1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia: Đây cũng là trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước khi Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực thi hành, là trường hợp đã được quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11. Trường hợp này áp dụng:
-     Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11
·         Từ ngày 01-7-1991 đến trước ngày 01-7-1996 áp dụng:
-     Pháp lệnh về nhà ở.
-     Pháp lệnh HĐDS.
-     Quyết định số 297/CT ngày 02-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở.
·         Từ ngày 01-7-1996 đến trước ngày 01-01-2006 áp dụng:
-     BLDS 1995;
-     Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.
·         Từ ngày 01-01-2006 đến trước ngày 01-7-2006 áp dụng:
-     BLDS 2005;
-     Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.
·         Từ ngày 01-7-2006 đến nay áp dụng:
-     Luật nhà ở;
(Trường hợp có sự khác nhau giữa Luật nhà ở với pháp luật có liên quan về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật nhà ở. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật nhà ở thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó - Điều 3 Luật nhà ở)
-     BLDS 2005;
-     Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
·         Lưu ý:
-     Cùng với những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cần phải áp dụng những quy định khác có liên quan. Các quy định pháp luật liên quan thường là những quy định liên quan đến xác định tư cách chủ thể của hợp đồng, liên quan đến quy định về sở hữu chung; phổ biến nhất là những quy định của pháp luật về thừa kế, pháp luật về hôn nhân và gia đình.
-     Khi áp dụng các quy định pháp luật có liên quan, nguyên tắc chung vẫn là áp dụng pháp luật ở thời điểm giao dịch (giao kết hợp đồng mua bán). Tuy vậy, có trường hợp phải áp dụng pháp luật ở thời điểm nhà ở được tạo lập hoặc chuyển dịch sở hữu để xác định chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở. Ví dụ: Văn bản tự chia nhà ở của vợ chồng ở thời điểm 1995 không có giá trị pháp luật (không phù hợp với Luật HN&GĐ 1986) nhưng văn bản tự chia nhà ở của vợ chồng vào năm 2001 là hợp pháp (phù hợp Luật HN&GĐ 2000) và bên được chia hoàn toàn được tự mình bán phần nhà ở đó.
3.2 Xác định hiệu lực của Hợp đồng
Bước đầu tiên và quan trọng nhất khi xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng chính là việc xem xét hiệu lực của hợp đồng.
·         Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS 2005)
-        Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
+   Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
+    Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
+     Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
+     Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
-         Điểm khác biệt giữa Hợp đồng mua bán nhà ở với các hợp đồng mua bán khác là phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 450 BLDS 2005).
-         Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
-         Trường hợp sau đây thì không cần chứng thực: Bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. (điểm b khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở).
•  Cần lưu ý là khi đã có đủ các điều kiện như nêu ở trên thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc với các bên, không phụ thuộc vào việc đã thực hiện hợp đồng ở mức độ nào.
Các trường hợp đặc biệt:
·        Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước 01/7/1991
-         Cơ sở pháp lý:
+ Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (Điều 5);
+ Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25-01-1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thi  hành Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10.
-         Hình thức của hợp đồng không đúng quy định tại thời điểm giao kết cũng vẫn được công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
+        Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà;
+        Bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà;
+        Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đã được hoàn tất thì coi như hợp đồng có hiệu lực (buộc phải thi hành những gì chưa thi hành) mà không phải xét về hình thức của hợp đồng (khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10).
+        Những hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật Dân sự thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần. Đây là quy định đặc biệt có tính hồi tố, căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự để xét tính chất của giao dịch đã xảy ra trước đó.
+        Giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước 01-7-1991 có những quy định riêng như trên về hiệu lực cũng có nghĩa việc thu thập chứng cứ phải phục vụ yêu cầu chứng minh về các sự kiện pháp lý đó. Ví dụ: thu thập chứng cứ chứng minh đã có việc giao một phần tiền mua nhà để chứng minh hợp đồng đã có đủ điều kiện công nhận.
+        Trong quy định của Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10, một số hành vi thực hiện hợp đồng lại được quy định làm căn cứ đánh giá hiệu lực của hợp đồng. Ví dụ: Giao nhà, giao tiền, làm thủ tục chuyển quyền sở hữu…Đây là quy định đặc biệt khác so với Bộ luật Dân sự, nên cần phải hết sức chú ý.
+        Giải thích khái niệm “Bên mua nhà ở” (điểm 4, mục 1 Thông tư liên tịch số 01/999/TTLT  -  TANDTC  -  VKSNDTC  25-1-1999) còn bao gồm:  Người có tên cùng bên mua nhà ở, người thừa kế hợp pháp; trong trường hợp nhà được mua bán nhiều lần thì “bên mua nhà ở” là người mua cuối cùng (hoặc thừa kế hợp pháp của họ).
·        Công nhận hợp đồng mua bán nhà ở đối với giao dịch mua bán được xác lập từ 1-7-1991 đến 30-6-1996
Cơ sở pháp lý: Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10-8-1996 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
Chú ý:  Đây là thời kỳ Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực thi hành. Cần chú ý quy định về áp dụng Bộ luật Dân sự.
·        Giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 125 BLDS 2005)
-        Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.
-        Trong trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì điều kiện đó được coi như là đã xảy ra. Nếu có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy điều kiện xảy ra để làm phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì điều kiện đó được coi như là không xảy ra.
3.3 Về thời hiệu khởi kiện: được quy định tại điều 136 BLDS năm 2005 và Điều 159 BLTTDS. Là quan hệ hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở cũng có thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp như các quan hệ hợp đồng khác, đồng thời cũng có quy định riêng về thời hiệu.
Thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở:
·        Trước 01-7-1991 không có quy định áp dụng thời hiệu khởi kiện;
·        Từ 01-7-1991 đến 01-7-1996 áp dụng Điều 56 Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự (có thời hạn 3 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp nếu không phải là hợp đồng vô hiệu);
·        Theo quy định tại Điều 159 – Luật số 65/2011/QH12 ngày 29/03/2011 Sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 thì Thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày biết được quyền lợi của mình bị xâm phạm.
3.4 Xác định vi phạm và giải quyết vi phạm đối với hợp đồng mua bán nhà ở
·         Với loại hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trong mỗi thời kỳ thì áp dụng pháp luật có hiệu lực tương ứng về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để xác định các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà, bên bán nhà.
·         Với các hợp đồng đã có hiệu lực thì thỏa thuận của các bên (ngoài những quyền và nghĩa vụ theo pháp luật) cũng ràng buộc như pháp luật, tạo nên quyền hợp pháp hoặc nghĩa vụ của các bên. Ví dụ: Hợp đồng có thể quy định thời hạn cụ thể cho mỗi lần trả tiền, nếu có vi phạm, 1 bên có quyền yêu cầu hủy hợp đồng.
·         Do các quyền và nghĩa vụ của các bên thể hiện trong hợp đồng nên văn bản hợp đồng và những văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng là những tài liệu phải được thu thập.
a) Xác định vi phạm và giải quyết vi phạm đối với hợp đồng có hiệu lực
·         Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc yêu cầu hủy hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không quy định thì không thể hủy hợp đồng vì trong hợp đồng mua bán nhà ở không có quy định của pháp luật về trường hợp đương nhiên hủy hợp đồng khi một bên có vi phạm.
·         Yêu cầu tiếp tục hợp đồng bao gồm thực hiện nghĩa vụ trả tiền
-     Đối với trường hợp mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01-7-1991 thì theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 tiền phải trả phải tính theo thời giá (trả đủ theo tỷ lệ % tiền chưa trả theo giá nhà ở thời điểm trả tiền – cũng là thời điểm xét xử sơ thẩm).
-     Đối với các trường hợp khác (sau ngày 01-7-1991) chưa có quy định trả theo thời giá nhưng áp dụng triệt để các quy định về bồi thường thiệt hại thì cũng bao gồm chênh lệch về giá nhà.
-     Trong mọi trường hợp có việc phải tiếp tục trả tiền nhà còn thiếu đều phải xác định giá nhà ở thời điểm có vi phạm và thời điểm giải quyết tranh chấp.
·         Lưu ý: Không nhầm lẫn giữa hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã được hoàn thành (đã thực hiện xong) hay việc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (sang tên, trước bạ). Việc đăng ký trước bạ là một hành vi thực hiện hợp đồng chứ không phải hành vi giao kết hợp đồng, không phải là căn cứ để công nhận hay hủy hợp đồng (chỉ riêng việc mua bán nhà ở trước ngày 01-7-1991 thì thủ tục chuyển quyền sở hữu đã được hoàn tất là điều kiện để công nhận hợp đồng).
Việc đăng ký trước bạ là một hành vi thực hiện hợp đồng chứ không phải hành vi giao kết hợp đồng, không phải là căn cứ để công nhận hay hủy hợp đồng (chỉ riêng việc mua bán nhà ở trước 1-7-1991 thì thủ tục chuyển quyền sở hữu đã được hoàn tất là điều kiện để công nhận hợp đồng).
b) Giải quyết tranh chấp trong trường hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
·        Cơ sở pháp lý:
- BLDS 1995 (Điều 136 - Điều 147);
- BLDS 2005 (Điều 122, Điều 127 – Điều 138, Điều 410, Điều 411);
- Luật nhà ở năm 2005;
- Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16-4-2003 của HĐTPTANDTC (Mục 2 phần I).
·        Xác định hợp đồng vô hiệu
- Đối với các giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS 2005 có hiệu lực
+ Điều 146 BLDS 1995, Điều 137 BLDS 2005 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung.
Điều này mang tính nguyên tắc chung cho việc giải quyết hậu quả các loại hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cần xác định một hợp đồng cụ thể đã vô hiệu thuộc loại vi phạm nào thì áp dụng quy định riêng của pháp luật cho trường hợp đó. Ví dụ:
+  Vô hiệu do vi phạm điều cấm thì áp dụng quy định tại Điều 137 BLDS 1995. Theo Điều 137 BLDS thì chỉ bồi thường thiệt hại nếu một bên có lỗi; nếu hai bên cùng có lỗi thì tự chịu phần thiệt hại của mình.
+ Điều 139 BLDS 1995 quy định về hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức (được quy định cụ thể tại điểm b, tiểu mục 2.2, mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ - HĐTP ngày 16-4-2003). Tòa án ra quyết định buộc các bên đến cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện hình thức của hợp  đồng trong thời hạn 1 tháng. Quá thời hạn này, bên không thực hiện việc hoàn thiện về hình thức của hợp đồng phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu.
·        Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập từ thời điểm BLDS 2005 có hiệu lực
-         Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của BLDS 2005 thì vô hiệu.
·         Lưu ý: (từ Điều 128 đến Điều 138 BLDS 2005)
-      Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 BLDS 2005).  
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 BLDS 2005).
-     Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 135 BLDS 2005).
·         Lưu ý: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 138 BLDS 2005)
·         Điều 443 BLDS năm 1995 và Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, trong trường hợp không đáp ứng được điều kiện này thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể bị tuyên vô hiệu.
•  Quy định về xác định lỗi và xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu (các điểm a, b, tiểu mục 2.4 mục 2, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ- HĐTP).
•  Quy định về xác định thiệt hại bao gồm việc định giá nhà và quyền sử dụng đất theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm (điểm c, tiểu mục 2.4, mục 2...).
c) Giải quyết về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở
Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng phổ biến trong giao dịch mua bán nhà ở. Tòa án thường phải giải quyết quan hệ đặt cọc cùng với giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
Cơ sở pháp lý:
- BLDS năm 1995, năm 2005 (Điều 358);
- Luật nhà ở năm 2005;
- Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 ( Mục 1, Phần I).
•         Đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, có thể tách riêng thành một hợp đồng hoặc là một điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở cho nên không phải cứ hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì đặt cọc vô hiệu.
•         Giao dịch đặt cọc có thể chỉ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng (có trước hợp  đồng mua bán và độc lập với hợp đồng) cũng có thể chỉ để thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết vừa  đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng (có thể được ghi ngay vào hợp đồng mua bán nhà ở nhưng phải phân biệt đặt cọc là một giao dịch bảo đảm thực hiện hợp đồng chứ không phải là một nội dung của hợp đồng).
·        Đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS 1995, Điều 358 BLDS năm 2005 trong đó về hình thức phải được lập thành văn bản (Điều 363 BLDS 1995, Điều 358 BLDS năm 2005); không đòi hỏi như hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực.
•         Giải quyết về giao dịch đặt cọc phải theo quy định của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán.