Một số điểm mới Luật nhà ở năm 2014

Thứ năm - 07/01/2016 02:33
Thứ nhất: Luật Nhà ở năm 2014 đã thu hẹp lại phạm vi điều chỉnh so với Luật Nhà ở năm 2005. Luật Nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ hai: Luật Nhà ở đã quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở. Cụ thể:
- Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
- Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác; 
- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở;
- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.
Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở không còn phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nữa mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau. Luật Nhà ở năm 2014 quy định phù hợp với thực tiễn hiện nay, đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà ở, tránh được trường hợp người mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền mua nhà, thậm chí đã nhận bàn giao nhà ở từ người bán nhưng người bán cố tình không làm thủ tục đăng ký sang tên đổi chủ cho người mua khiến người mua mất đi quyền sở hữu của mình, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu giữa các bên.
Thứ ba: Điểm nổi bật nhất trong Luật Nhà ở năm 2014 là qui định mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:
-  Luật Nhà ở năm 2014 bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở là hộ gia đình, bởi vì, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng trong các giao dịch dân sự hiện nay và được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,…nên việc quy định đối tượng là hộ gia đình là để đồng bộ, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai năm 2013.
-  Đồng thời Luật Nhà ở năm 2014 mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Còn đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Ngoài ra, để đảm bảo mọi công dân đều có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cũng mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, đối với từng đối tượng cụ thể thì nhà nước có những chính sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở như như nhà nước hổ trợ việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất,... Mặc khác, để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua Nhà nước cũng quy định cụ thể việc thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó.
Tóm lại, Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã khắc phục những hạn chế mà Luật Nhà ở 2005 còn tồn tại, đồng thời tạo một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện tình hình thị trường bất động sản hiện nay.

Tổng số điểm của bài viết là: 5 trong 1 đánh giá

Xếp hạng: 5 - 1 phiếu bầu
Chat Facebook
Chat Zalo
0978845617
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây