Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Lấn biển là hoạt động cải tạo, xây dựng hoặc bồi đắp nhằm mở rộng diện tích đất liền ra phía biển để sử dụng vào các mục đích như phát triển đô thị, công nghiệp, du lịch, hạ tầng cảng biển, nuôi trồng thủy sản,... Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc thực hiện lấn biển và giao đất để phục vụ hoạt động này phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc pháp lý và kỹ thuật.
Cụ thể phải tuân theo nguyên tắc giao đất lấn biển:
+Được phép của cơ quan có thẩm quyền;
+Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian biển;
+Không làm ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường, hệ sinh thái biển;
+Không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh và quyền lợi của cộng đồng dân cư ven biển.
Để được Nhà nước xem xét giao đất thực hiện hoạt động lấn biển kể từ tháng 7/2025, cá nhân, tổ chức phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan. Trước hết, đối tượng xin giao đất phải có dự án đầu tư hợp pháp, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Dự án phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quy hoạch sử dụng đất khu vực ven biển.
Tiếp theo, dự án phải được thẩm định và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm đảm bảo việc lấn biển không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường tự nhiên, dòng chảy, hệ sinh thái ven bờ, rừng ngập mặn, nguồn lợi thủy sản và đời sống của người dân trong khu vực.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân xin giao đất cần có hồ sơ kỹ thuật thể hiện phương án lấn biển, bao gồm bản đồ khu vực lấn biển, mô tả biện pháp thi công, phương án xử lý nền móng, kè chắn, tiêu thoát nước, v.v. Phương án này phải được cơ quan chuyên môn thẩm định để đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật và an toàn công trình.
Một điều kiện quan trọng nữa là chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính để thực hiện dự án. Điều này nhằm tránh tình trạng lấn biển dở dang hoặc chậm tiến độ gây ảnh hưởng đến môi trường, quy hoạch và trật tự quản lý đất đai. Hồ sơ tài chính có thể bao gồm báo cáo tài chính kiểm toán, cam kết tài trợ vốn từ ngân hàng, hoặc nguồn vốn hợp pháp khác.
Khu vực đề nghị lấn biển phải nằm ngoài các vùng cấm, vùng bảo tồn thiên nhiên, khu vực có yếu tố quốc phòng – an ninh hoặc thuộc quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng đặc biệt. Cơ quan có thẩm quyền sẽ rà soát kỹ lưỡng để đảm bảo khu vực lấn biển không chồng lấn với vùng chức năng khác đã được quy hoạch hoặc sử dụng.
Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024:
Thủ tướng Chính phủ quyết định giao đất đối với dự án lấn biển có quy mô lớn, ảnh hưởng liên tỉnh, liên vùng hoặc khu vực quan trọng về quốc phòng, an ninh;
UBND cấp tỉnh giao đất đối với các dự án lấn biển thuộc địa giới hành chính của tỉnh, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng;
Không giao đất lấn biển thuộc quyền của cấp huyện hoặc cấp xã.
Việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đầu tiên và bắt buộc trong thủ tục pháp lý nếu dự án có sử dụng đất, đặc biệt là đất hình thành từ hoạt động lấn biển. Tùy theo quy mô, tính chất dự án và đối tượng thực hiện (tổ chức trong nước, nhà đầu tư nước ngoài), thẩm quyền chấp thuận có thể thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư thường gồm:
-Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư
+Trình bày thông tin nhà đầu tư;
+Tên dự án, địa điểm thực hiện (khu vực dự kiến lấn biển);
+Diện tích sử dụng đất sau lấn biển;
+Tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện;
+Kiến nghị ưu đãi, hỗ trợ đầu tư (nếu có). Mẫu: Phụ lục I.1 hoặc I.2 ban hành theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP (sẽ được điều chỉnh khi văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 ban hành).
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư
+Báo cáo tài chính 2–3 năm gần nhất (đối với tổ chức);
+Cam kết hỗ trợ vốn từ tổ chức tín dụng (nếu có);
+Tài sản đảm bảo khác (nếu vốn đầu tư lớn).
- Đề xuất dự án đầu tư
+Nêu rõ mục tiêu dự án, quy mô, nội dung hoạt động;
+Phương án sử dụng đất (trước và sau lấn biển);
+Nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật, nguồn nhân lực;
+Đánh giá sơ bộ tác động môi trường;
+Đề xuất cơ chế đặc thù (nếu có).
- Bản sao giấy tờ pháp lý của nhà đầu tư
+Đối với tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
+Đối với cá nhân: CCCD/CMND;
+Đối với nhà đầu tư nước ngoài: Hộ chiếu, tài liệu tương đương được hợp pháp hóa lãnh sự.
- Bản đồ vị trí khu vực lấn biển dự kiến
+Thể hiện khu vực xin giao đất/lấn biển (tọa độ, diện tích);
+Ghi chú rõ ranh giới hành chính, giáp ranh mặt biển;
+Có xác nhận của đơn vị có chức năng đo đạc.
-Tài liệu khác (nếu có yêu cầu)
Đối với dự án sử dụng công nghệ mới, ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh,… cơ quan cấp phép có thể yêu cầu bổ sung thuyết minh kỹ thuật, phương án đảm bảo an ninh, quốc phòng.
Dưới đây là các biểu mẫu bắt buộc theo Nghị định 151/2025/NĐ‑CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đến 01/3/2027), áp dụng cho thủ tục giao hoặc cho thuê đất/lấn biển:
Căn cứ theo Phụ lục II – Nghị định 151/2025: Tổng cộng 49 mẫu bắt buộc cấp địa phương hai cấp
Trong đó, các mẫu đặc biệt quan trọng liên quan đến lấn biển gồm:
Mẫu số 01 – Đơn đề nghị giao đất/thuê đất (khi có kèm lấn biển)
Mẫu số 05 – Đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển để lấn biển
Mẫu số 10 – Quyết định giao đất/cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển để lấn biển
Mẫu số 24 – Biên bản bàn giao đất trên thực địa (áp dụng cả phần đất mới hình thành do lấn biển)
Một số biểu mẫu liên quan cần chú ý:
Mẫu số 06–08: Tờ trình, hồ sơ thẩm định kỹ thuật, nếu có yêu cầu bổ sung phương án lấn biển;
Mẫu số 11 – 15: Biên bản, báo cáo thực địa, kiểm tra hồ sơ trước khi quyết định cấp giấy;
Các mẫu khác (16–49): bao gồm xác nhận cơ sở dữ liệu đất đai, điều chỉnh quy hoạch, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, phù hợp với quy định về lấn biển.
- Bước 1: Lập và trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Chủ đầu tư lập hồ sơ dự án trình UBND tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền để xin chủ trương đầu tư;
Hồ sơ bao gồm: văn bản đề nghị, báo cáo tiền khả thi, bản đồ khu vực lấn biển, tài liệu chứng minh năng lực tài chính,…
- Bước 2: Đánh giá tác động môi trường
Chủ đầu tư lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM);
Nộp hồ sơ ĐTM đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm định, phê duyệt.
- Bước 3: Lập quy hoạch, phương án sử dụng đất lấn biển
Chủ đầu tư phối hợp với đơn vị tư vấn lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực lấn biển (nếu chưa có);
Phương án sử dụng đất phải thể hiện rõ diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng sau khi lấn biển.
- Bước 4: Xin giao đất để lấn biển
Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
Hồ sơ gồm:
- Bước 5: Tổ chức thẩm định và trình UBND cấp có thẩm quyền
Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định hồ sơ;
Trình UBND tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định giao đất.
- Bước 6: Ban hành quyết định giao đất
Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất có điều kiện, kèm theo yêu cầu về thời gian hoàn thành lấn biển và nghiệm thu.
- Bước 7: Thực hiện lấn biển
Chủ đầu tư tổ chức thi công lấn biển theo đúng hồ sơ kỹ thuật và các quy định về bảo vệ môi trường, biển đảo.
- Bước 8: Kiểm tra, nghiệm thu, xác lập quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm tra, nghiệm thu;
Nếu đủ điều kiện, sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đã lấn biển.
Người được Nhà nước giao đất để thực hiện hoạt động lấn biển không chỉ có quyền sử dụng đất sau khi hình thành mà còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật hiện hành. Đây là yếu tố bắt buộc nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch và hiệu quả trong quản lý nguồn lực đất đai, nhất là đối với phần đất được tạo ra từ không gian biển – một tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.
Trước hết, tổ chức, cá nhân được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mới được hình thành sau khi hoàn thành lấn biển. Mức thu tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành, phù hợp với mục đích sử dụng đất được phê duyệt và theo nguyên tắc thị trường. Trong trường hợp dự án có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nghĩa vụ tài chính sẽ được tính riêng cho từng loại đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn phải nộp các khoản phí, lệ phí phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục, bao gồm: lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ giao đất, và các chi phí liên quan đến việc lập quy hoạch, phương án kỹ thuật và đánh giá tác động môi trường. Trong một số trường hợp, nếu hoạt động lấn biển có nguy cơ ảnh hưởng đến hệ sinh thái, chủ đầu tư có thể phải nộp thêm phí bảo vệ môi trường biển hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
Ngoài ra, người được giao đất phải thực hiện các cam kết tài chính trong hợp đồng hoặc quyết định giao đất, đặc biệt là đối với các dự án đầu tư có vốn ngoài ngân sách. Nếu không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cơ quan nhà nước có thể thu hồi quyết định giao đất, không cấp Giấy chứng nhận hoặc xử phạt theo quy định pháp luật.
>>> Tham khảo bài viết: "Thẩm quyền của cơ quan có chức năng quản lý đất đai theo quy định mới nhất"
3.1 Tư vấn điều kiện và tính pháp lý của khu vực dự kiến lấn biển:
3.2. Tư vấn, soạn thảo và hỗ trợ lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư:
3.3. Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
3.4. Giám sát tiến độ thủ tục pháp lý và xử lý phát sinh:
3.5. Tư vấn xuyên suốt quá trình đầu tư và lấn biển:
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhận có liên quan trong quá trình thực hiện Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025.
Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Hướng dẫn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biển từ tháng 7/2025 có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
>>> Tham khảo bài viết:
"Tư vấn gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định từ tháng 7/2025"
"Tư vấn thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất theo quy định mới nhất"
Tác giả: Khánh Ngọc Tô
Chúng tôi trên mạng xã hội