Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự là người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác dẫn đến không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. Việc một người bị mất năng lực hành vi dân sự không được tự xác định mà phải có quyết định của Tòa án trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Khi không còn căn cứ xác định một người mất năng lực hành vi dân sự, Tòa án sẽ ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của chính người đó, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc cơ quan, tổ chức hữu quan.
Đối với người là đồng sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, mọi giao dịch liên quan đến phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ, bao gồm việc bán nhà, phải do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Như vậy, việc một đồng sở hữu mất năng lực hành vi dân sự không đồng nghĩa với việc mất quyền sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, quyền định đoạt tài sản của người này sẽ được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật theo đúng quy định của pháp luật.
Pháp luật không cấm bán nhà khi một trong các đồng sở hữu bị mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi tuân thủ đầy đủ các quy định về đại diện theo pháp luật, giám hộ và định đoạt tài sản của người được giám hộ.
Theo khoản 2 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự không được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà phải thông qua người đại diện theo pháp luật (người giám hộ). Đồng thời, khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận của các đồng sở hữu hoặc được thực hiện theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khi bán nhà có đồng sở hữu là người mất năng lực hành vi dân sự, phần quyền của người này phải do người giám hộ đại diện thực hiện.
Để bảo đảm người giám hộ thực hiện việc quản lý, định đoạt tài sản đúng quy định và vì lợi ích của người được giám hộ, Điều 51 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cơ chế giám sát việc giám hộ. Theo đó, người giám sát có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực hiện giám hộ và xem xét, có ý kiến bằng văn bản đối với các giao dịch liên quan đến tài sản của người được giám hộ theo quy định của pháp luật.
Trên cơ sở đó, khoản 1 Điều 59 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người giám hộ chỉ được thực hiện việc bán nhà hoặc các giao dịch định đoạt tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ khi có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Quy định này nhằm bảo đảm việc định đoạt tài sản được thực hiện đúng mục đích, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mất năng lực hành vi dân sự.
Do đó, nhà có đồng sở hữu mất năng lực hành vi dân sự vẫn có thể được bán nếu giao dịch do người giám hộ hợp pháp thực hiện, có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ trong trường hợp pháp luật yêu cầu, đồng thời đáp ứng quy định về định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung và các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ Điều 46 và điểm c khoản 1 Điều 47 Bộ luật Dân sự 2015, giám hộ là việc cá nhân hoặc pháp nhân được pháp luật quy định, được cơ quan có thẩm quyền cử hoặc được Tòa án chỉ định để chăm sóc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được giám hộ, trong đó có người mất năng lực hành vi dân sự.
Theo Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người mất năng lực hành vi dân sự không lựa chọn người giám hộ từ trước thì người giám hộ đương nhiên được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:
Trường hợp vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự thì người còn lại là người giám hộ.
Trường hợp cha hoặc mẹ mất năng lực hành vi dân sự và người còn lại không đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không đủ điều kiện thì người con tiếp theo đủ điều kiện sẽ là người giám hộ.
Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có nhưng những người này đều không đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.
Người giám hộ có quyền đại diện cho người mất năng lực hành vi dân sự tham gia giao dịch bán nhà, ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc đại diện phải nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được giám hộ, không được lợi dụng việc giám hộ để định đoạt tài sản trái quy định.
Như vậy, khi bán nhà có đồng sở hữu là người mất năng lực hành vi dân sự, chỉ người giám hộ hợp pháp mới có quyền đại diện cho người này tham gia giao dịch theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật. Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Ngoài ra, một số trường hợp giao dịch mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu gồm:
Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Người mất năng lực hành vi dân sự tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà hoặc giao dịch không được người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện hoặc đồng ý theo quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức, chẳng hạn không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, thuộc trường hợp vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (trừ các trường hợp được Tòa án công nhận hiệu lực theo quy định của điều luật này).
Người đại diện theo pháp luật xác lập giao dịch vượt quá phạm vi đại diện hoặc việc định đoạt tài sản không nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được đại diện.
Việc chuyển nhượng không có sự tham gia hoặc thỏa thuận của các đồng sở hữu theo quy định của pháp luật về sở hữu chung.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại nếu có lỗi theo quy định của pháp luật.
Do đó để bảo đảm giao dịch mua bán nhà có giá trị pháp lý, các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, quy định về đại diện của người mất năng lực hành vi dân sự và các quy định chuyên ngành về chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục tuyên bố người mất năng lực hành vi dân sự
Để bảo đảm giao dịch mua bán nhà được thực hiện đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý, các bên cần lưu ý một số vấn đề sau:
Kiểm tra người đồng sở hữu đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hay chưa, tránh nhầm lẫn với trường hợp chỉ bị hạn chế hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Xác định đúng người đại diện theo pháp luật (người giám hộ) và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh tư cách đại diện khi tham gia giao dịch.
Việc bán nhà phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mất năng lực hành vi dân sự, không được lợi dụng việc giám hộ để định đoạt tài sản trái quy định.
Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung, việc chuyển nhượng phải có sự tham gia hoặc thỏa thuận của các đồng sở hữu theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán nhà cần được lập đúng hình thức và thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký biến động theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Bên mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của bất động sản, quyết định của Tòa án về việc tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự và giấy tờ chứng minh tư cách của người giám hộ trước khi ký kết hợp đồng.
Trường hợp có vướng mắc về người đại diện, phạm vi đại diện hoặc quyền định đoạt tài sản, các bên nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi thực hiện giao dịch để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
Tóm lại, việc bán nhà có đồng sở hữu mất năng lực hành vi dân sự vẫn có thể thực hiện nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc rà soát hồ sơ và thực hiện đúng quy định về đại diện, sở hữu chung và hình thức giao dịch sẽ giúp bảo đảm quyền lợi của các bên và hạn chế phát sinh tranh chấp.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Có được bán nhà khi đồng sở hữu mất năng lực hành vi dân sự nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Có được bán nhà khi đồng sở hữu mất năng lực hành vi dân sự chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0909160684, Email: info@luatsuhcm.com.
Chúng tôi trên mạng xã hội