Căn cứ Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế như sau:
“Điều 609. Quyền thừa kế
Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”
Trong lĩnh vực đất đai, đất thừa kế được hiểu là quyền sử dụng đất do người chết để lại cho những người thừa kế di sản. Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;”
Đối với đất đai do ông bà để lại qua nhiều thế hệ, việc thừa kế được chia thành hai hình thức:
- Thừa kế theo di chúc: Theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.
- Thừa kế theo pháp luật: Theo Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, khi không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, quyền sử dụng đất sẽ được chia cho những người thuộc các hàng thừa kế theo thứ tự.
Do đó, việc xác định được bản chất của đất thừa kế là cơ sở để người sử dụng đất làm rõ nguồn gốc tài sản, thông qua đó làm căn cứ xem xét và tiến hành các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn tranh chấp về thừa kế
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ hay Sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Về việc đất thừa kế do ông bà để lại qua nhiều thế hệ không có di chúc hay văn bản phân chia di sản có làm Sổ đỏ được không, theo quy định pháp luật hiện hành thì người nhận thừa kế hoặc người đang trực tiếp quản lý và sử dụng đất vẫn có thể làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, tại Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Đây là chính sách cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ, văn bản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân dựa theo các yếu tố như hiện trạng sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hay quá trình quản lý, sử dụng đất lâu dài, ổn định. Việc người đang trực tiếp sử dụng đất thiếu các văn bản, giấy tờ về việc phân chia di sản không phải là yếu tố để cơ quan đăng ký đất đai xem xét và bác bỏ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Nếu thửa đất đáp ứng đủ các yêu cầu được quy định tại Điều 138 Luật Đất đai và không vi phạm pháp luật về đất đai thì vẫn được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trong trường hợp đất do ông bà để lại có nhiều người cùng thuộc diện thừa kế, vấn đề đồng thừa kế cần phải được làm rõ trước khi cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận. Theo Điều 611 BLDS 2015, thừa kế được mở tại thời điểm người có tài sản chết, quyền, nghĩa vụ của người thừa kế phát sinh kể từ thời điểm đó theo Điều 614 BLDS 2015. Khi không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, di sản được chia theo pháp luật. Các con của người chết thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 BLDS 2015, ngoài ra còn có vợ hoặc chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của người chết, và những người cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Trường hợp người con chết trước hoặc cùng thời điểm với ông bà thì con của người đó được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ mình lẽ ra được hưởng, theo quy định về thừa kế thế vị tại Điều 652 BLDS 2015. Khi đất qua nhiều thế hệ, mỗi người chết là một lần mở thừa kế riêng, với thời điểm mở thừa kế và thời hiệu riêng, nên cần xác định chính xác từng lần mở thừa kế và danh sách người thừa kế tương ứng. Việc một người con trực tiếp quản lý, sử dụng đất không làm mất quyền thừa kế của những người thừa kế còn lại.
Bên cạnh đó, việc giải quyết các vấn đề về thừa kế đất đai còn liên quan đến thời hiệu thừa kế được quy định tại Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu thừa kế yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Trong trường hợp đất thừa kế qua nhiều thế hệ đã hết thời hiệu 30 năm, tài sản sẽ không thuộc diện tranh chấp theo thủ tục thông thường thì di sản sẽ thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.
- Nếu các đồng thừa kế phản đối hoặc yêu cầu chia di sản trong thời hiệu, thửa đất sẽ không đáp ứng điều kiện không có tranh chấp nên chưa thể cấp Giấy chứng nhận cho riêng người đang sử dụng đất. Khi đó, phải giải quyết việc phân chia di sản trước, thông qua thủ tục hòa giải theo quy định về giải quyết tranh chấp đất đai hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong thời gian chưa phân chia, theo Điều 616 Bộ luật Dân sự 2015, người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản tiếp tục quản lý cho đến khi những người thừa kế tìm được người quản lý di sản.
- Nếu qua nhiều thế hệ mà các đồng thừa kế khác đồng thuận hoặc hết thời hiệu yêu cầu chia thừa kế theo Điều 623 BLDS 2015, người trực tiếp quản lý, sử dụng đất ổn định sẽ đứng tên kê khai cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp có được sự đồng thuận của các đồng thừa kế thì việc đồng thuận này phải được thể hiện bằng văn bản. Các đồng thừa kế có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo Điều 656, hoặc từ chối nhận di sản theo Điều 620 để người đang sử dụng đất đứng tên. Các văn bản này cần được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Công chứng 2024 để làm căn cứ nộp hồ sơ theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Trường hợp có nhiều người nhận chuyển quyền sử dụng đất mà thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận thì phải nộp thêm văn bản thỏa thuận đó.
Sau khi giải quyết xong quyền thừa kế, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo kết quả phân chia. Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin của tất cả những người này, mỗi người được cấp một bản, hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện nếu có yêu cầu. Trường hợp các đồng thừa kế chưa phân chia nhưng thống nhất cử người đại diện đứng tên, việc cử này phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Người đại diện đứng tên chỉ thực hiện việc đại diện, không có nghĩa là các đồng thừa kế còn lại mất quyền đối với phần di sản của mình.
Vậy nên, việc người nhận thừa kế đất thiếu văn bản phân chia di sản thừa kế qua nhiều thế hệ không làm mất đi quyền yêu cầu xin cấp Sổ đỏ. Họ có quyền kê khai xin cấp Giấy chứng nhận nếu chứng minh được đất là do tổ tiên để lại, sử dụng ổn định, lâu dài và phù hợp với quy hoạch.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại TP HCM
Căn cứ Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP) quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng cư dân. Trong trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 15/ĐK
- Giấy tờ nhân thân người đề nghị cấp Giấy chứng nhận
- Tài liệu chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất
- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác thực hiện)
Trong trường hợp đất thừa kế ông bà để lại qua nhiều thế hệ chưa được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật 2026
Bước 1: Xác định hàng thừa kế và lập văn bản khai nhận di sản
- Xác định hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp không có di chúc thì những người cùng hàng thừa kế hưởng di sản bằng nhau.
- Các đồng thừa kế phải đến Tổ chức hành nghề công chứng để lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản.
Bước 2: Xác nhận hiện trạng và nguồn gốc đất
Nếu thửa đất chưa được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thừa kế cần:
- Nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của người để lại di sản. Ngoài ra, còn cần xác nhận tình trạng đất như sử dụng lâu dài, không có tranh chấp,..
- Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành kiểm tra, đo đạc địa chính, và niêm yết công khai việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở xã.
Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động
Người thừa kế cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định pháp luật để thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận và đăng ký đất đai.
Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Giải quyết hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính), gửi thông tin sang cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất nếu có, phí thẩm định... theo quy định). Người thừa kế tiến hành nộp tiền tại Kho bạc hoặc ngân hàng được ủy quyền và giữ biên lai nộp tiền.
Bước 5: Nhận kết quả
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nộp lại chứng từ, Cơ quan đăng ký đất đai cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới hoặc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thừa kế.
Chúng tôi trên mạng xã hội