Tranh chấp quyền sử dụng đất có thể trở nên phức tạp khi người có quyền sử dụng đất hợp pháp và người đang quản lý, sử dụng đất có quan điểm khác nhau về nguồn gốc tài sản và quyền lợi liên quan. Bản án dưới đây cho thấy cách Tòa án giải quyết yêu cầu đòi lại đất trong trường hợp trên đất đã có nhà ở do người khác xây dựng.
Bản án được phân tích là Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, về việc “Tranh chấp đòi tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Vụ án được thụ lý số 22/2020/TLST-DS ngày 12/6/2020 và đưa ra xét xử theo Quyết định số 07/2021/QĐST-DS ngày 08/3/2021, sau đó phiên tòa được hoãn theo Quyết định số 11/2021/QĐST-DS ngày 25/3/2021. Nguyên đơn là bà Lê Thị Quỳnh V (sinh năm 1986), hiện định cư tại Hoa Kỳ, do ông Phạm Xuân H đại diện theo ủy quyền. Bị đơn là ông Lê Văn Th (sinh năm 1958), là cha ruột của nguyên đơn, được bà Trần Thị Thùy V (trợ giúp viên pháp lý) bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Ngô Trần Thị Vân H (vợ hiện tại của ông Th) và ba người con chưa thành niên của ông Th và bà H do bà H đại diện.
Vụ án phát sinh từ tranh chấp quyền sử dụng thửa đất số 168, tờ bản đồ số 13 có diện tích 81,26 m² tại số 01 đường H, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Đây là tranh chấp liên quan đến quyền đòi lại tài sản của người có quyền sử dụng đất hợp pháp khi tài sản đang do người khác quản lý, sử dụng. Vụ án còn được đặt ra vấn đề giải quyết quyền lợi của các bên trong trường hợp người đang sử dụng đất đã xây dựng nhà kiên cố trên đất và có nguyện vọng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thanh toán lại giá trị đất cho người có quyền.
Bà Bùi Thị Minh H và ông Lê Văn Th từng là vợ chồng, có hai người con chung là ông Lê Dũng và bà Lê Thị Quỳnh V. Hai người ly hôn theo Bản án dân sự sơ thẩm số 61/DSST ngày 25/5/2004. Sau khi ly hôn, bà H nhận chuyển nhượng thửa đất diện tích 81,26 m² từ vợ chồng ông Võ Nhật Hoàng và bà Ngô Thị Thảo. Quyền sử dụng đất được đăng ký đứng tên bà H vào tháng 8/2004. Ngày 11/10/2013, bà H lập di chúc để lại thửa đất cho con gái là bà V. Sau khi bà H qua đời vào tháng 11/2013, bà V được đăng ký biến động đứng tên quyền sử dụng đất vào ngày 21/5/2020. Trong khi đó, ông Th cho rằng mình cũng có đóng góp vào việc mua đất và xác định đây là tài sản chung giữa ông và bà H, mặc dù hai người đã ly hôn. Ông Th còn trình bày rằng mình đã xây dựng nhà trên đất và sinh sống tại đây trong thời gian dài.
Khi trở lại Việt Nam vào tháng 2/2020, bà V phát hiện ông Th đã xây dựng nhà kiên cố trên thửa đất. Do đó, bà khởi kiện yêu cầu ông Th trả lại đất và tháo dỡ công trình xây dựng trên đất. Ban đầu, bà V còn yêu cầu ông Th bồi thường 120.000.000 đồng là giá trị căn nhà cấp 4 mà bà cho rằng ông Th đã tháo dỡ. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, bà V tự nguyện rút yêu cầu bồi thường này. Tại phiên tòa, bà V vẫn giữ yêu cầu đòi lại đất, đồng thời đề nghị trong trường hợp ông Th không tháo dỡ nhà thì bà có thể nhận nhà và thanh toán lại giá trị công trình cho ông Th theo kết quả thẩm định giá. Về phía bị đơn, ông Th không đồng ý trả lại đất theo yêu cầu ban đầu của bà V mà đề nghị được nhận nhà, đất và thanh toán lại giá trị quyền sử dụng đất cho bà V theo giá thị trường.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Kết quả cho thấy trên đất có hai ngôi nhà do ông Th xây dựng, không có giấy phép xây dựng theo nội dung bản án. Tổng giá trị nhà và đất được xác định là 4.516.475.229 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 2.965.289.539 đồng và giá trị công trình xây dựng là 1.551.185.690 đồng. Trên cơ sở hồ sơ vụ án, giấy tờ về quyền sử dụng đất, di chúc và kết quả thẩm định, Hội đồng xét xử xác định bà V có quyền sử dụng đất hợp pháp và có căn cứ yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình theo Điều 166 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, xét việc ông Th đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất, đã xây dựng nhà kiên cố và có nguyện vọng nhận đất để làm nơi thờ cúng gia đình, Tòa án quyết định giao thửa đất cho ông Th sử dụng và buộc ông thanh toán cho bà V 2.965.289.539 đồng, tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Tại phần quyết định, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tranh chấp đòi tài sản của bà V; công nhận thửa đất thuộc quyền sử dụng của bà V, đồng thời giao đất cho ông Th và buộc ông thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bà V. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, ông Th được liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với hai ngôi nhà trên đất, ông Th có nghĩa vụ liên hệ cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục ghi nhận tài sản gắn liền với đất. Tòa án cũng đình chỉ giải quyết yêu cầu bồi thường 120.000.000 đồng do bà V đã rút yêu cầu; miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Th vì thuộc trường hợp người cao tuổi và hộ nghèo; hoàn trả cho bà V 3.300.000 đồng tiền tạm ứng án phí. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản do bà V tự nguyện chịu.
👉 Tham khảo thêm: Hướng dẫn tranh chấp thừa kế khi người thừa kế ở nước ngoài
Bản án chấp nhận yêu cầu của bà V là có căn cứ. Giấy chứng nhận đứng tên bà H, rồi bà H lập di chúc công chứng để lại thửa đất cho bà V, và thửa đất đã được chỉnh lý biến động sang tên bà V ngày 21/5/2020. Theo Điều 609 và Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, người lập di chúc có quyền để lại tài sản cho người thừa kế, và thời điểm mở thừa kế là lúc người có tài sản chết (tháng 11/2013), từ đó bà V đã có quyền với di sản. Việc bà V vắng mặt nhiều năm không làm mất quyền này, vì quyền sở hữu phát sinh từ thời điểm mở thừa kế. Về thời hiệu, Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu chia di sản bất động sản là 30 năm, nên yêu cầu của bà V vẫn còn thời hiệu. Việc Tòa án căn cứ Điều 166 Bộ luật Dân sự (quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật) để chấp nhận yêu cầu là đúng hướng, đồng thời xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất theo hồ sơ đã chỉnh lý.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn cách chia tài sản thừa kế theo quy định pháp luật
Ông Th trình bày rằng thửa đất do ông và bà H cùng mua sau ly hôn, ông đứng ra giao tiền và vay ngân hàng trả nợ, và xác định đây là tài sản chung chưa chia. Đây là một lập luận quan trọng liên quan đến nguồn gốc tài sản, vì nếu đất là tài sản chung thì di chúc của bà H chỉ có hiệu lực đối với phần của bà H (theo Điều 643 và Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015), còn phần của ông Th không thuộc di sản. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử không phân tích lập luận này, cũng không đánh giá chứng cứ (ví dụ lời chứng của người hàng xóm, hồ sơ vay ngân hàng, người đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng), mà chỉ nêu ngắn gọn ông Th không có tranh chấp khi bà H còn sống rồi chuyển sang giải quyết hướng giao đất. Đây là thiếu sót về lập luận, vì nếu có chứng cứ đất là tài sản chung thì kết quả vụ án (toàn bộ đất là của bà V, ông Th phải trả hơn 2,9 tỷ đồng) có thể sẽ ít hơn.
Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Quỳnh V và cha ruột là ông Lê Văn Th. Qua phân tích, việc Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà V và viện dẫn Điều 166 Bộ luật Dân sự là có căn cứ, vì bà có di chúc hợp pháp và đã đứng tên trên giấy tờ đất. Điểm còn hạn chế nằm ở phần lập luận về nguồn gốc thửa đất. Ông Th cho rằng đây là tài sản chung của ông và bà H, nhưng Hội đồng xét xử chưa phân tích và đánh giá chứng cứ về nội dung này, mà chuyển nhanh sang hướng giao đất. Nếu đất được xác định là tài sản chung thì di chúc của bà H chỉ có hiệu lực với phần của bà, và số tiền ông Th phải thanh toán có thể thấp hơn. Vì vậy, kết quả bản án nhìn chung hợp lý, nhưng để thuyết phục hơn thì Tòa án cần giải thích rõ vì sao không chấp nhận ý kiến của bị đơn về tài sản chung.
Tác giả: Quyên Phạm Bảo
Chúng tôi trên mạng xã hội