Bản án số 110/2025/DS-PT ngày 20/5/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn ông Nguyễn Vinh H và bị đơn ông Nguyễn Văn T.
Đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng đất và có lập hợp đồng đặt cọc chia thành 05 đợt thanh toán. Sau khi nguyên đơn đã thanh toán được 04 đợt thì bị đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả kèm theo. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về tuyên hợp đồng vô hiệu. Bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử phúc thẩm sau khi xem xét đã chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án
Năm 2009, ông H và ông T có thỏa thuận với nhau chuyển nhượng 710,5m2 đất tại thửa số 229 tờ bản đồ số 116 tại phường A, thành phố V, thuộc sở hữu của ông T với số tiền 234.465.000 đồng. Ngày 25/01/2010, hai bên lập hợp đồng đặt cọc với số tiền cọc là 129.465.000 đồng, số tiền còn lại là 105.00.000 đồng chia thành 05 đợt thanh toán.
Ông H đã thực hiện thanh toán xong 04 đợt mà không có giấy xác nhận do ông T và ông H trước có mối quan hệ làm ăn nên tin tưởng nhau. Đến trước ngày thanh toán đợt 5 thì ông T thông báo không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa và cố tình tránh mặt ông H. Ông H cho rằng việc hợp đồng không tiếp tục thực hiện được là do lỗi của ông T, giao dịch này chỉ có ông H và ông T biết, vợ của hai ông không biết.
Nay ông H yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:
Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2010 vô hiệu do quyền sử dụng đất trên là tài sản chung của vợ chồng ông T nhưng chỉ có một mình ông T đứng ra giao dịch.
Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: ông H không bị phạt cọc và ông T có trách nhiệm trả lại cho ông H số tiền đã đặt cọc và số tiền phạt cọc là 129.465.000 đồng.
Tại Bản án số 214/2024/DS-ST ngày 25//9/2024 đã tuyên xử hợp đồng đặt cọc giữa ông T và ông H vô hiệu, buộc ông T trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận là 129.465.000 đồng. Ngày 08/10/2024, ông T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bị đơn, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu ông T trả lại số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc.
Trong tranh chấp các bên cho rằng hợp đồng mà các bên giao kết là hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên theo Điều 328 BLDS 2015 thì một hợp đồng đặt cọc cần có những nội dung cơ bản như số tiền đặt cọc là bao nhiêu, thời hạn đặt cọc là bao lâu, thời điểm nào sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nếu các bên vi phạm hợp đồng thì số tiền đặt cọc sẽ được xử lý như thế nào, có bị phạt cọc hay không. Hợp đồng các đã thỏa thuận chỉ có nội dung bán lô đất trên với giá 330.000 đồng/m2 và số tiền ông H còn phải trả là 105.000.000 đồng và thời gian trả tiền cụ thể của từng đợt, trách nhiệm của bên bán khi vi phạm. Điều này phù hợp với quy định tại Điều 501, 398 BLDS 2015 nên thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo tình tiết vụ việc thì hợp đồng được lập bằng giấy viết tay với tiêu đề “Hợp đồng đặt cọc bán đất”, chỉ có chữ ký của nguyên đơn và bị đơn, không có người làm chứng và không được công chứng, chứng thực. Hợp đồng này không đúng về mặt hình thức vì theo quy định tại Điều 502 BLDS 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Đồng thời, việc ông H cho rằng đã giao cho ông T số tiền đặt cọc 129.465.000 đồng cũng không đủ để làm căn cứ chứng minh cho việc ông đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015. Do đó, hợp đồng không đáp ứng về mặt hình thức.
Bên cạnh đó, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng 701,5m2 diện tích đất. Đây là tài sản chung của vợ chồng ông T và bà T2, việc chỉ có ông T ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, bà T2 không biết và không đồng ý, cho thấy không có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa hai vợ chồng. Trường hợp này không đúng theo quy định pháp luật, cụ thể là Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Như vậy, hợp đồng này cũng không tuân thủ về mặt nội dung nên vô hiệu.
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong vụ việc này ông H yêu cầu ông T trả lại số tiền đã nhận là 129.465.000 đồng là hợp lý, nhưng đối với số tiền phạt cọc thì trong hợp đồng hai bên không có thỏa thuận nên yêu cầu phạt cọc là không có căn cứ.
Tuy nhiên trên thực tế, ông H không có chứng cứ chứng minh đã giao số tiền trên cho ông T và chính ông H cũng là người xác nhận không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/01/2010, tức không có việc ông H giao tiền đặt cọc hay tiền chuyển nhượng cho ông T, nên việc Tòa án cấp phúc thẩm nhận định Tòa cấp sơ thẩm buộc ông T trả lại cho ông H số tiền 129.465.000 đồng là không phù hợp quy định pháp luật là phù hợp.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn và soạn thảo hợp đồng đặc cọc nhà đất
Qua việc phân tích bản án, có thể thấy việc xác định đúng bản chất pháp lý của hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết tranh chấp. Mặc dù các bên đặt tên giao dịch là hợp đồng đặt cọc, nhưng nội dung thỏa thuận cần được xem xét để xác định đây thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giao dịch đặt cọc. Bên cạnh đó, việc tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng và quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng cũng là những vấn đề cần được chú trọng.
Đặc biệt, nghĩa vụ chứng minh của đương sự có vai trò quyết định đối với việc xác định các khoản tiền đã giao nhận trên thực tế. Vụ việc cho thấy việc thiếu chứng cứ về quá trình thanh toán có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Vì vậy, các bên cần lập văn bản rõ ràng, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và lưu giữ chứng từ giao nhận tiền để hạn chế rủi ro khi phát sinh tranh chấp.
Chúng tôi trên mạng xã hội