Bản án số 1558/2026/DS-PT ngày 17/08/2026 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm Bản án dân sự sơ thẩm số 533/2026/DS-ST ngày 17 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Thành phố Hồ Chí Minh về Tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản. Các đương sự trong vụ án bao gồm nguyên đơn là Ông Hồ Phạm Minh T và bà Bành Thanh H, bị đơn là Công ty cổ phần T3, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Hộ kinh doanh 2-4-6 Billard Club (chủ hộ: Võ Thanh T1).
Ngày 07/07/2021, hai bên ký Hợp đồng thuê nhà đất số công chứng 006880 tại địa chỉ số D đường T, Phường E, quận B (nay là phường B), Thành phố Hồ Chí Minh với thời hạn thuê hơn 7 năm 16 ngày để kinh doanh. Tuy nhiên, ngay sau khi ký hợp đồng bị đơn đã hoàn toàn không thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào như đã cam kết trong hợp đồng nêu trên. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng công chứng, đòi bồi thường thu nhập cho thuê bị mất (1,1 tỷ đồng) và phạt vi phạm (88 triệu đồng). Tòa án cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận hủy hợp đồng công chứng, bác toàn bộ yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm. Xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bác kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án
Ngày 07/07/2021, ông Hồ Phạm Minh T và bà Bành Thanh H ký kết Hợp đồng thuê tài sản có công chứng với Công ty Cổ phần T3 đối với căn nhà diện tích đất 313,1 m² (diện tích sàn xây dựng 281,6 m²) tại số D đường T, Phường E, quận B, TP.HCM. Thời hạn thuê là 07 năm 16 ngày (từ 15/09/2021 đến 30/09/2028), ngày dự kiến bàn giao là 01/08/2021, thời gian 45 ngày đầu miễn tiền thuê để sửa chữa. Giá thuê năm đầu là 100.000.000 đồng/tháng; bị đơn có nghĩa vụ đặt cọc 100.000.000 đồng trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký (hạn chót ngày 17/07/2021) và thanh toán kỳ đầu tiên trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận bàn giao tài sản. Tuy nhiên, từ ngày 09/07/2021 đến hết ngày 30/09/2021, UBND TP.HCM liên tục ban hành các công văn áp dụng biện pháp cách ly, giãn cách xã hội toàn thành phố theo Chỉ thị số 16/CT-TTg. Ngày 12/07/2021, bị đơn gửi thông báo đề nghị lùi ngày bàn giao mặt bằng đến sau khi hết giãn cách xã hội. Trên thực tế, bị đơn chưa nộp tiền đặt cọc và nguyên đơn cũng chưa tiến hành bàn giao mặt bằng. Sau khi kết thúc giãn cách, hai bên không đạt được thỏa thuận về mốc thời gian bàn giao mới; bị đơn đã gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thuê. Đến ngày 15/08/2022, nguyên đơn đã ký hợp đồng cho bên thứ ba (Hộ kinh doanh 2-4-6 Billard Club) thuê lại toàn bộ mặt bằng này.
Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (sau khi sửa đổi, bổ sung):
- Hủy Hợp đồng thuê tài sản số công chứng 006880 ngày 07/07/2021 để giải phóng quyền định đoạt tài sản.
- Buộc Công ty Cổ phần T3 bồi thường thiệt hại vật chất thực tế do thu nhập bị mất từ ngày 15/09/2021 đến 15/08/2022 (11 tháng theo mức giá 100.000.000 đồng/tháng) là 1.100.000.000 đồng.
- Buộc bị đơn chịu phạt vi phạm hợp đồng số tiền 88.000.000 đồng.
- Rút yêu cầu đòi bồi thường 200.000.000 đồng chi phí tháo dỡ công trình.
Phía bị đơn đồng ý hủy/chấm dứt hợp đồng công chứng; không đồng ý bồi thường và phạt vi phạm vì cho rằng việc không nhận bàn giao là do sự kiện bất khả kháng (dịch bệnh Covid-19 và lệnh giãn cách của cơ quan nhà nước) thuộc trường hợp không tính tiền thuê theo Điều 4.1 và Điều 6.2 của hợp đồng. Đồng thời nguyên đơn không bàn giao mặt bằng thì chưa phát sinh nghĩa vụ thanh toán của bị đơn.
Quá trình giải quyết của Tòa án:
- Bản án sơ thẩm số 533/2026/DS-ST ngày 17/03/2026 của TAND Khu vực 5 - TP.HCM: Chấp nhận yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng thuê tài sản ngày 07/07/2021; bác yêu cầu đòi bồi thường 1,1 tỷ đồng tiền mất thu nhập và bác yêu cầu phạt vi phạm 88 triệu đồng; đình chỉ yêu cầu đòi 200 triệu đồng chi phí tháo dỡ đã rút.
- Bản án phúc thẩm số 1558/2026/DS-PT ngày 17/08/2026 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp giỏi tại TP. HCM
Trọng tâm pháp lý của vụ án nằm ở việc xác định việc chậm trễ thực hiện nghĩa vụ có cấu thành hành vi vi phạm hợp đồng hay thuộc trường hợp miễn trừ trách nhiệm. Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trong vụ việc này, chỉ 02 ngày sau khi ký hợp đồng (ngày 09/07/2021), toàn bộ TP.HCM bước vào giai đoạn giãn cách xã hội kéo dài gần 3 tháng theo Chỉ thị 16/CT-TTg. Đây là sự kiện khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục, ngăn cản hoàn toàn việc tiếp cận mặt bằng, thi công và khai thác thương mại. Quan trọng hơn, chính các bên đã chủ động dự liệu rủi ro này tại Điều 4.1 và Điều 6.2 của Hợp đồng thuê: quy định rõ sự kiện “dịch bệnh” hoặc “theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là sự kiện bất khả kháng và bên cho thuê không được tính tiền thuê trong thời gian này. Bị đơn đã kịp thời gửi văn bản thông báo đề nghị lùi thời hạn bàn giao vào ngày 12/07/2021. Do đó, việc bị đơn không tiếp nhận mặt bằng và chưa thanh toán tiền thuê trong giai đoạn này hoàn toàn phù hợp với thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm của hợp đồng và quy định pháp luật.
Nguyên đơn yêu cầu đòi bồi thường khoản tiền 1,1 tỷ đồng với bản chất là khoản thu nhập thực tế bị mất (khoản lợi đáng lẽ được hưởng) theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử đã bác bỏ yêu cầu này dựa trên các căn cứ rõ ràng. Căn cứ Điều 2.2 và Điều 4.3 của hợp đồng, việc bàn giao mặt bằng là nghĩa vụ thực hiện trước của bên cho thuê. Nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của bên thuê chỉ phát sinh trong hạn 10 ngày kể từ ngày nhận bàn giao thực tế. Thực tế chứng minh, do ảnh hưởng dịch bệnh và các bên không tìm được tiếng nói chung sau giãn cách, nguyên đơn chưa từng tiến hành bàn giao mặt bằng trên thực địa cho bị đơn. Khi bên cho thuê chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê (Điều 472, Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015), bên thuê chưa nắm giữ tài sản thì không thể phát sinh nghĩa vụ trả tiền thuê định kỳ. Ngoài ra cũng không có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại. Bồi thường thiệt hại đòi hỏi phải thỏa mãn đồng thời: hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả. Việc hợp đồng chưa được triển khai trên thực tế xuất phát từ nguyên nhân khách quan và sự thiếu thiện chí thống nhất lại mốc bàn giao của cả hai bên. Khi bị đơn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán, yêu cầu đòi bồi thường số tiền thuê của 11 tháng bị bỏ lỡ là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý. Thêm vào đó, việc nguyên đơn tự ý ký hợp đồng cho bên thứ ba thuê từ ngày 15/08/2022 cho thấy chính nguyên đơn đã chủ động khai thác tài sản, làm triệt tiêu cơ sở kéo dài tranh chấp về việc bị hạn chế quyền định đoạt nhà đất.
3.3 Xem xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng
Phán quyết của Tòa án bác bỏ yêu cầu phạt vi phạm 88.000.000 đồng là hoàn toàn chuẩn mực theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khác với chế định phạt vi phạm trong Luật Thương mại, trong giao dịch dân sự, chế tài phạt vi phạm mang tính tùy nghi tuyệt đối và chỉ được áp dụng khi các bên có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về hành vi vi phạm cụ thể cùng mức phạt tương ứng. Hợp đồng thuê tài sản số 006880 không hề có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm đối với hành vi chậm thanh toán hay không tiếp nhận tài sản khi hợp đồng chưa thực hiện trên thực tế. Nguyên đơn tự ý ấn định một mức tiền phạt không có trong cam kết hợp đồng nên việc Tòa án kiên quyết bác bỏ là đúng quy định.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn và soạn thảo hợp đồng đặc cọc nhà đất
Bản án phúc thẩm số 1558/2026/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là tiền lệ thực tiễn sâu sắc trong việc giải quyết xung đột hợp đồng thuê bất động sản dưới tác động của sự kiện bất khả kháng và dịch bệnh Covid-19. Phán quyết của Tòa án thể hiện tính chính xác trong việc xác định nghĩa vụ thanh toán tiền thuê luôn phụ thuộc chặt chẽ vào nghĩa vụ giao tài sản thực tế của bên cho thuê; bên cho thuê không thể đòi bồi thường khoản thu nhập bị bỏ lỡ khi mặt bằng chưa từng được bàn giao trên thực địa và việc chậm trễ xuất phát từ các biện pháp giãn cách xã hội đã được các bên thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm trong hợp đồng. Đồng thời, chế tài phạt vi phạm chỉ được chấp nhận khi có thỏa thuận minh thị bằng văn bản giữa các đương sự. Vụ án để lại bài học đắt giá cho các bên giao kết hợp đồng về tầm quan trọng của việc dự liệu điều khoản bất khả kháng và chủ động lập văn bản ứng phó kịp thời khi phát sinh trở ngại khách quan.
Chúng tôi trên mạng xã hội