1. Quy định mới nhất về cách tính tiền bồi thường
Theo điểm e khoản 1 điều 160 của luật Đất đai 2024 giá đất cụ thể được áp dụng cho trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định điều 30 Nghị định 71/2024 NĐ – CP, việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Theo điểm d khoản 6 của điều 158 luật Đất đai 2024 thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Theo điểm d khoản 5 của điều 158 luật Đất đai 2024 quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
“Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường”
Cụ thể quy định tại khoản 5 điều 7 Nghị định 71/2024 NĐ – CP về cách tính giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:
Giá đất của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
- Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất thị trường / giá đất trong bảng giá đất
Vậy nên, theo quy định hiện hành, công thức tính giá đền bù đất bị thu hồi như sau:
Tổng số tiền đền bù đất (VNĐ/m2) = Giá đền bù đất (VNĐ/m2) x Tổng diện tích đất bị thu hồi
2. Quy trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là một quy trình pháp lý phức tạp, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Để đảm bảo việc thu hồi đất được thực hiện đúng quy định, công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho người dân, pháp luật đã quy định rõ từng bước trong quy trình này. Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình thu hồi đất theo quy định hiện hành.
Bước 1: Tổ chức họp phổ biến và lấy ý kiến người dân về nội dung liên quan đến thu hồi đất
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan, tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các nội dung như mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án, công trình được triển khai trên vùng đất dự kiến thu hồi; Các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Dự kiến nội dung kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Dự kiến khu vực tái định cư trong trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư.
Bước 2: Thông báo thu hồi đất
Cơ quan có thẩm quyền thông báo thu hồi đất làỦy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp cụ thể
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn trên thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn.
Bước 3: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
Điều tra, khảo sát để xác định diện tích, vị trí, tình trạng sử dụng đất và các giá trị gắn liền với đất (như cây trồng, nhà cửa, tài sản khác) của các hộ dân và tổ chức bị ảnh hưởng bởi việc THĐ.
Tiến hành đo đạc địa hình, xác định rõ vị trí, diện tích và giá trị của từng lô đất thu hồi để xác định giá trị bồi thường.
Tiến hành kiểm đếm lại số lượng và giá trị của tài sản đất, nhà cửa, cây trồng, vật nuôi, đất còn lại sau khi đã bị ảnh hưởng bởi việc THĐ.
Dựa trên các kết quả của công đoạn điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường để bồi thường cho các hộ dân và tổ chức bị ảnh hưởng bởi việc THĐ. Phương án bồi thường được xây dựng dựa trên giá trị thực của tài sản bị mất mát và các yếu tố khác như: mức độ ảnh hưởng, thời gian sử dụng, giá trị sử dụng còn lại của tài sản bị thu hồi và các yếu tố khác có liên quan.
Bước 4: Lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Dựa trên các kết quả của công đoạn điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm, nhà nước xây dựng phương án bồi thường để bồi thường cho các hộ dân và tổ chức bị ảnh hưởng bởi việc THĐ. Việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ dự án đối với các dự án do Bộ, ngành làm chủ đầu tư cần phải thuê đơn vị có chức năng (Trung tâm phát triển quỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ bồi thường, GPMB) triển khai thực hiện tại địa phương.
Phương án bồi thường cần được thẩm định bởi các cơ quan chức năng để đảm bảo tính hợp lý và công bằng. Các cơ quan này sẽ xem xét các yếu tố như giá trị của tài sản bị mất mát, mức độ ảnh hưởng, thời gian sử dụng, giá trị sử dụng còn lại của tài sản bị thu hồi và các yếu tố khác có liên quan.
Nhà nước cần cung cấp các hỗ trợ cho người dân và các tổ chức bị ảnh hưởng bởi việc THĐ để giúp họ có thể tái định cư, ổn định cuộc sống. Các hỗ trợ này bao gồm: hỗ trợ tài chính, tư vấn pháp lý, tư vấn kỹ thuật xây dựng, hỗ trợ việc tìm kiếm công việc, giáo dục và y tế.
Sau khi phương án bồi thường được thẩm định và các hỗ trợ cần thiết được cung cấp, nhà nước tiến hành thực hiện phương án bồi thường. Các hộ dân và tổ chức bị ảnh hưởng sẽ nhận được các khoản bồi thường và hỗ trợ theo phương án đã xây dựng. Quá trình lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được thực hiện một cách đúng quy trình và công bằng để đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà nước.
UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện) quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Bước 5: Gửi, phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cơ quan có thẩm quyền làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB.
Bước 6: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Nếu người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế THĐ và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
Bước 7: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có)
Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất khi có các điều kiện sau đây:
- Người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã vận động, thuyết phục;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và đã được thông báo trên hệ thống truyền thanh của cấp xã;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành;
- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc có hiệu lực thi hành. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
Trên đây là toàn bộ quy trình thu hồi đất, từ bước lấy ý kiến người dân đến việc cưỡng chế trong trường hợp cần thiết. Quá trình này đòi hỏi các cơ quan nhà nước thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp lý nhằm đảm bảo công bằng, khách quan và bảo vệ tối đa quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Nên chủ động nắm rõ các bước này hoặc liên hệ với luật sư uy tín để được hỗ trợ kịp thời khi có đất nằm trong diện thu hồi.
3. Dịch vụ tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực quản trị dự án, đất đai, bất động sản... là đơn vị hàng đầu trong việc đại diện đàm phán cho khách hàng yêu cầu bồi thường giải phóng mặt bằng theo dự án đầu tư, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng sao cho quyền lợi của khách hàng luôn đạt mức tối ưu nhất.
Các công việc cụ thể mà Văn phòng luật sư Tô Đình Huy tham gia trong quá trình đàm phán gồm:
- Thu thập tài liệu, văn bản liên quan đến dự án;
- Xác định khung giá bồi thường;
- Cung cấp văn bản cho khách hàng;
- Tư vấn về bồi thường đất cho khách hàng;
- Đại diện đàm phán thỏa thuận về mức bồi thường cho khách hàng;
- Các công việc liên quan theo yêu cầu của khách hàng.
- Cung cấp miễn phí hệ thống biểu mẫu đất đai nhà ở
4. Thông tin liên hệ Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn về bồi thường giải phóng mặt bằng với mức phí phù hợp và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy, và Email: info@luatsuhcm.com.
>> Tham khảo: Bồi thường giải phóng mặt bằng cho nhà đất chưa có giấy chứng nhận
Chúng tôi trên mạng xã hội