Trong quá trình cho thuê nhà, việc bất động sản xuống cấp theo thời gian là việc khó tránh khỏi. Khi bất động sản đang được cho thuê xuất hiện các hư hỏng, dẫn đến các tranh chấp về việc ai có nghĩa vụ sửa chữa – chủ nhà hay người thuê – là điều rất thường bị bắt gặp. Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của cả hai bên mà còn liên quan đến các quy định pháp luật về hợp đồng thuê tài sản, nghĩa vụ bảo trì và quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê. Sau đây, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ phân tích Bản án số 657/2024/DS-PT ngày 20/8/2024 về “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” và các quy định pháp luật liên quan, đồng thời đưa ra các giải pháp giúp các bên đảm bảo được quyền lợi của mình và hạn chế những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
Tranh chấp tiền sửa chữa nhà cho thuê
Mục lục
1. Tóm tắt Bản án số 657/2024/DS-PT
*Nguyên đơn: Bà Phạm Thị T (gọi tắt là bà T) *Bị đơn: Công ty T6 Tóm tắt nội dung: Vào ngày 06/5/2019, bà Phạm Thị T ký Hợp đồng thuê nhà với Công ty T6 với giá thuê là 25.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê là 03 năm (từ ngày 06/5/2019 đến ngày 06/5/2022). Tháng 4/2020 do tình hình dịch C1, để hỗ trợ cho bên thuê, gia đình bà T thống nhất giảm giá thuê nhà trong tháng 4 và tháng 5 năm 2020 là 17.000.000 đồng/tháng. Ngày 22/6/2020 và ngày 21/7/2020, bà Tnhận số tiền thuê nhà hàng tháng là 8.300.000 đồng, bà Tđã nhiều lần liên hệ nhưng phía Công ty T6 không có giải thích hay phản hồi. Ngày 07/8/2020 bà T nhận số tiền thuê nhà là 8.300.000 đồng và ngưng cho đến nay không thanh toán tiền thuê nhà. Vào ngày 06/5/2022 đã hết hạn hợp đồng thuê, phía Công ty T6 đã dọn ra khỏi căn nhà cho thuê nhưng không thông báo cho bà T, khóa cửa và không bàn giao căn nhà cho bà T. Do đó, bà T yêu cầu Tòa án xác định Công ty T6 vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng thuê nhà và buộc Công ty phải thanh toán khoản tiền chưa trả đủ, tiền lãi chậm trả và tiền thuế mà bà T đã đóng thay. Tuy nhiên, Công ty T6 đã có đơn yêu cầu phản tố về việc yêu cầu bà T hoàn trả cho bị đơn số tiền sửa chữa, cải tạo căn nhà vì bị đơn đã chi thêm khoản tiền để tu bổ, sửa chữa lại căn nhà cho thuê trong quá trình sử dụng.
2. Hướng giải quyết của Tòa án
- Thứ nhất, Tòa án cho rằng Công ty T6 đã vi phạm nghĩa vụ thanhtoán theo Hợp đồng thuê nhà ngày 06/5/2020, Hội đồng xét xử chấp nhận đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc Công ty T6 phải thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu; - Thứ hai, vì Công ty T6 đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên phải thanh toán số tiền lãi trên số tiền chậm thanh toán; - Thứ ba, Tòa án xác định người phải nộp các khoản thuế TNCN, VAT, thuế môn bài là bên cho thuê nhà; - Thứ tư, bị đơn (Công ty T6) không cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh là đã báo và thỏa thuận chi phí cho việc sửa chữa hư hỏng với bên A -bà T3 nên yêu cầu phản tố của bị đơn không có cơ sở chấp nhận. => Dựa vào những căn cứ đã nêu, Tòa án quyết định chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn – bà Phạm Thị T và bác yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty TNHH T6 yêu cầu những đồng thừa kế của bà Nguyễn Thị T3 (mẹ ruột bà T) hoàn trả cho bị đơn số tiền sửa chữa, cải tạo căn nhà cho thuê.
3. Cơ sở pháp lý
- Điều 479 Bộ luật dân sự 2015; - Điểm e khoản 1 Điều 19, điểm a khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
4. Nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê theo quy định của pháp luật
Vấn đề sửa chữa nhà cho thuê thuộc nghĩa vụ của bên thuê hay bên cho thuê được pháp luật quy định khá cụ thể tại Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2023. Căn cứ theo Điều 479 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê:
“1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. 2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.”
Bộ luật dân sự quy định trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ nhà, còn đối với việc tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê và việc tu sửa sửa này sẽ được bên cho thuê thanh toán chi phí. Tương tự, theo điểm e khoản 1 Điều 19, điểm a khoản 4 Điều 21 của Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
“Điều 19: Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn … e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;” “Điều 21: Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn … 4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây: a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;”
Thứ nhất, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận giữa các bên khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà. Như vậy, theo điểm e khoản 1 Điều 19 LKDBĐS 2023 thì nghĩa vụ sửa chữa nhà thuộc về bên cho thuê.
Thứ hai, trong trường hợp bên thuê muốn sửa chữa, thay đổi, cải tạo thì cần phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Khi được bên cho thuê đồng ý, các chi phí hợp lý về sửa chữa, thay đổi, cải tạo sẽ được bên cho thuê thanh toán theo quy định của Bộ luật dân sự.
Từ quy định của Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy việc sửa chữa, cải tạo nhà thuộc về phía bên cho thuê, còn bên thuê có nhu cầu thì cần phải thông báo và được sự đồng ý của bên cho thuê. Bởi lẽ bên cho thuê là chủ căn nhà, có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình và bên thuê chỉ có một số quyền nhất định theo luật định hoặc theo hợp đồng đã được ký kết giữa hai bên.
5. Thực tiễn áp dụng của bản án số 657/2024/DS-PT
Bản án số 657/2024/DS-PT chủ yếu đề cập đến việc giải quyết “Hợp đồng cho thuê nhà”, tuy nhiên trong quá trình khởi kiện thì phía bị đơn là Công ty T6 có yêu cầu phản tố về việc yêu cầu hoàn trả số tiền sửa chữa căn nhà cho thuê:
Trích bản án số 657/2024/LĐ-PT
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy xác định vấn đề đặt ra là việc sửa chữa nhà là nghĩa vụ của bên cho thuê hay bên thuê? Từ việc lý giải cơ sở pháp luật tại mục 4 đã phần nào hiểu rõ theo quy định pháp luật nghĩa vụ tu bổ, sửa chữa nhà thuộc về bên cho thuê, bên thuê chỉ sửa chữa đối với những hư hỏng do lỗi mình gây ra hoặc nếu bên thuê muốn sửa chữa thì cần phải có sự đồng ý của bên cho thuê, khi được sự đồng ý thì khoản chi phí sửa chữa này mới do bên cho thuê thanh toán. Thực tế giải quyết vấn đề này, tại bản án số 657/2024/DS-PT Tòa án đã bác đơn phản tố của bị đơn, tức việc Công ty T6 sửa chữa nhà và yêu cầu bà T (nguyên đơn) thanh toán chi phí là không hợp lý. Tòa án đã đưa ra nhận định sau:
Trích bản án số 657/2024/LĐ-PT
Trích bản án số 657/2024/LĐ-PT
Có thể thấy, Công ty T6 muốn sửa chữa thì cần phải thông báo và được sự đồng ý của bên cho thuê thì mới được sửa chữa, đồng thời để lấy Điều 479 BLDS 2015 làm căn cứ thì phải cho thấy rằng việc sửa chữa của Công ty T6 làm tăng giá trị căn nhà cho thuê. Từ những chứng cứ đưa ra, Công ty T6 sửa chữa là nhằm mục đích kinh doanh của mình và cũng không có chứng cứ về việc đã báo và sự đồng ý từ bên cho thuê cũng như thỏa thuận về việc thanh toán chí phí của hai bên nên dẫn đến Tòa án bác đơn phản tố của Công ty T6. Vậy nên, từ bản án ta cần phải có những lữu ý trong quá trình thuê nhà về vấn đề sửa chữa nhà bao gồm:
Việc sửa chữa nhà là nghĩa vụ của bên cho thuê, nếu bên cho thuê không sửa chữa gây ra thiệt hại bên thuê thì phải bồi thường;
Bên thuê có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng cho chính mình gây ra trong quá trình sử dụng, hoặc chỉ sửa chữa những phần nhỏ theo quy định của Bộ luật dân sự;
Bên thuê muốn sửa chữa thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê, đồng thời để tránh xảy ra tranh chấp hai bên cần thỏa thuận rõ về việc thanh toán chi phí sửa chữa.
Trên đây là những phân tích cũng như lưu ý về vấn đề sửa chữa nhà cho thuê. Tuy nhiên sau khi xác định thì việc soạn thỏa hợp động thuê nhà, thỏa thuận như thế nào để tránh xảy ra tranh chấp và các vấn đề khác có liên quan thì chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
* Lưu ý: Các thông tin về bán án của bài viết được lấy từ nguồn “congbobanan” và đã được mã hóa dữ liệu. Đồng thời, bài viết trên nhằm chia sẻ thêm kiến thức pháp luật cho người đọc, các nhận xét, đánh giá đều dựa trên quan điểm và học thuật không nhằm mục đích bảo vệ cho bất cứ chủ thể nào.
Chúng tôi trên mạng xã hội