Ai được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ ngày 6/11/2025?

1. Sửa đổi quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi khoản 1, Điều 17 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Theo đó, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, họ sẽ được áp dụng chính sách miễn hoặc giảm này một lần cho phần diện tích đất ở được giao.

- Ngoài ra để đáp ứng được điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì hộ gia đình, cá nhân là người nghèo, người dan tộc thiểu số đang sinh sống (thường trú) tại nơi có đất.

- Khi thực hiện yêu cầu về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất đấu giá, đất nhà ở thương mại

Một điểm mới quan trọng, Nghị định số 291/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 17 của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, quy định rõ các trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Theo đó, chính sách miễn, giảm sẽ không được áp dụng cho hai trường hợp sau:

1. Đất được giao thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (có thu tiền sử dụng đất).

2. Đất xây dựng nhà ở thương mại (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024).

3. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp tái định cư

Nghị định 291/2025/NĐ-CP cũng quy định rõ hai cơ chế áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các trường hợp tái định cư như sau:

- Đối với trường hợp tái định cư thông thường: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư sẽ được thực hiện theo các quy định tại Nghị định chung của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Đối với các trường hợp tái định cư đặc biệt: Riêng 02 trường hợp sau đây (theo quy định tại điểm b và điểm l, khoản 1, Điều 157 Luật Đất đai năm 2024):

• Người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

• Người bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác tại địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi.

Đối với trường hợp này thì việc miễn, giảm tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 18 và khoản 1 Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

4. Xử lý các trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Xử lý các trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định tại khoản 6 Điều 17 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi các nội dung sau bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP:

- Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định tại thời điểm được miễn, giảm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định giao đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc người sử dụng đất đề nghị không áp dụng ưu đãi do không còn đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm thì phải nộp vào ngân sách nhà nước số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm.

- Việc thu hồi số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm thực hiện như sau:

+ Số tiền sử dụng đất được miễn, giảm phải thu hồi được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ cộng (+) với khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất về quản lý thuế từng thời kỳ

(*bao gồm cả trường hợp người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay, cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định.)

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị không áp dụng ưu đãi do không còn đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm thì số tiền sử dụng đất được miễn, giảm phải thu hồi được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ cộng (+) với khoản thu bổ sung tính trên số tiền sử dụng đất được miễn, giảm phải thu hồi theo như quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

(*tự nguyện hoàn trả số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm)

+ Người sử dụng đất không phải hoàn trả số tiền được miễn, giảm theo địa bàn ưu đãi đầu tư nếu trong quá trình sử dụng đất có sự thay đổi quy định về Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Thời gian tính khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp, khoản thu bổ sung tính từ thời điểm được miễn, giảm tiền sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền quyết định thu hồi số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm.

- Cơ quan, người có thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất thì có thẩm quyền thu hồi số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm.

- Trình tự, thủ tục tính, thu hồi số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm:

+ Đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất

• Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024, trong quá trình thực hiện trình tự, thủ tục để giao đất, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm thống kê, tổng hợp các trường hợp được giao đất, cấp Giấy chứng nhận mà thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, chuyển cơ quan thuế và các cơ quan liên quan để theo dõi theo quy định.
• Trong quá trình thực hiện, cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện người đã được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất (nếu có) tại thời điểm miễn hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định giao đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan, người có thẩm quyền gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát.
• Trường hợp sau khi kiểm tra, rà soát, xác định người đã được miễn tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất (tại thời điểm miễn) hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định giao đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi việc miễn tiền sử dụng đất và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính, thu số tiền sử dụng đất phải nộp (không được miễn), khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc khoản thu bổ sung (nếu có) theo quy định tại điểm a khoản này.

+ Đối với trường hợp được giảm tiền sử dụng đất:

• Trong quá trình thực hiện, cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã được giảm tiền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện để được giảm tiền sử dụng đất (nếu có) thì cơ quan, người có thẩm quyền gửi cơ quan thuế để chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát, xác định việc đáp ứng các điều kiện để được giảm tiền sử dụng đất theo quy định và tính, thu số tiền sử dụng đất phải nộp (không được giảm), khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc khoản thu bổ sung (nếu có) theo quy định tại điểm a khoản này.