Bản án số 16/2025/DS-ST ngày 23/4/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận giải quyết vụ án “Tranh chấp đất đai, yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Đào Thị Y và các bị đơn là ông Bùi Văn Q, bà Nguyễn Thị N1. Ngoài ra, vụ án còn có nhiều người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và Ủy ban nhân dân huyện B là cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tranh chấp chủ yếu liên quan đến thửa đất số 13 diện tích 540m² và phần diện tích 359m² mà bà Y cho rằng bị ông Q và bà N1 lấn chiếm. Theo bà Y, thửa đất số 13 có nguồn gốc từ gia đình bà nhưng sau đó được cho ông Bùi Văn T4 mượn để canh tác. Ông T4 sau đó được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất này. Bà Y cho rằng việc cấp giấy là không đúng nên yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận và yêu cầu trả lại 359m² đất.
👉 Tham khảo thêm: Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Theo bà Y, thửa đất số 13 là đất của gia đình bà, được cho ông Bùi Ngọc H1 mượn canh tác và có giấy cam kết trả đất. Sau đó, ngày 27/4/1999, ông Bùi Văn T4 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 744790 đối với các thửa 13, 16 và 17. Sau khi ông T4 chết, các thửa đất được để lại cho bà Nguyễn Thị A và tiếp tục được chuyển nhượng cho những người khác.
Cho rằng thửa đất số 13 bị cấp giấy sai nguồn gốc và một phần đất của mình bị lấn chiếm, bà Y khởi kiện. Ban đầu bà yêu cầu trả 370m², sau khi đo đạc thì xác định còn 359m², gồm sáu phần S1 đến S6. Bà yêu cầu ông Q và bà N1 trả lại phần đất này và hủy Giấy chứng nhận đối với thửa 13.
Phía bị đơn không đồng ý. Bà N1 cho rằng mình không lấn đất của bà Y. Ông L1 là người nhận chuyển nhượng đất từ bà N1 cũng cho biết đất của ông có ranh giới rõ ràng. Trong khi đó, ông Bùi Kiến T là người kế thừa của bà A thừa nhận gia đình đã trả thửa 13 cho bà Y nhưng Giấy chứng nhận vẫn đứng tên ông T4.
Qua xác minh, các phần S1, S2, S3 có tổng diện tích 160,7m² nằm trong đất của hộ ông T1; S4, S5 thuộc thửa 16 của ông Q; S6 thuộc thửa 17 đã chuyển nhượng cho bà N1 rồi cho ông L1. Tòa án xác định S4, S5, S6 có nguồn gốc do cha ông T4 khai hoang từ trước năm 1975.
Cuối cùng, Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu của bà Y, hủy một phần Giấy chứng nhận số N 744790 đối với thửa đất số 13 diện tích 540m², nhưng không chấp nhận yêu cầu đòi lại 359m² đất. Bà Y phải chịu chi phí xem xét, thẩm định, đo đạc, định giá 10.760.000 đồng, còn án phí thì được miễn do là người cao tuổi.
Theo tôi, việc Tòa án xác định lại quan hệ tranh chấp thành “tranh chấp đất đai” là phù hợp. Bởi vì nội dung vụ án không chỉ liên quan đến việc hủy Giấy chứng nhận mà còn liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng và ranh giới của các thửa đất, đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất theo khoản 9 Điều 26 BLTTDS 2015. Còn việc xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận (là quyết định cá biệt) thì Tòa án có thẩm quyền xem xét ngay trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo Điều 34 BLTTDS 2015, không cần tách thành một quan hệ tranh chấp riêng.
Việc Tòa án hủy phần Giấy chứng nhận đối với thửa đất số 13 là có căn cứ. Các tài liệu như giấy cam kết trả đất, Công văn số 636/UBND-NC ngày 10/4/2018 và lời thừa nhận của ông Bùi Kiến T đều cho thấy ông T4 chỉ mượn đất của gia đình bà Y. Quan hệ mượn đất này phù hợp với hợp đồng mượn tài sản (Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015), theo đó bên mượn phải trả lại tài sản khi hết thời hạn mượn, và bà Y với tư cách chủ sử dụng đất có quyền đòi lại theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy thì thuộc trường hợp bị thu hồi. Vì ông T4 không phải người có quyền sử dụng thửa 13 nên việc cấp giấy cho ông là không đúng đối tượng, không phù hợp với nguồn gốc đất. Do đó, Tòa án chấp nhận yêu cầu hủy phần Giấy chứng nhận đối với thửa 13 là hợp lý.
Trước hết, Tòa án bác yêu cầu là có một phần cơ sở, vì theo khoản 1 Điều 91 BLTTDS 2015, đương sự có yêu cầu thì phải đưa ra chứng cứ chứng minh, mà bà Y chưa chứng minh được việc ông Q và bà N1 lấn đất. Thêm vào đó, trên ranh giới có các trụ gỗ, trụ bê tông do chính bà Y tạo lập, và theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 thì ranh giới đã tồn tại lâu năm mà không có tranh chấp cũng có thể được xác định theo thực tế. Tuy nhiên, Tòa án cho rằng diện tích thực tế của thửa đất số 13 và 14 lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nên không có căn cứ xác định bà Y bị lấn đất. Tòa án cần làm rõ nguyên nhân của phần diện tích chênh lệch và đối chiếu với ranh giới thực tế trước khi đưa ra kết luận.
Ngoài ra, đối với S1, S2, S3 có diện tích 160,7m², Tòa xác định thuộc hộ ông T1, trong khi ông T1 chỉ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chứ không phải bị đơn. Theo Điều 5 BLTTDS 2015, Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu khởi kiện của đương sự nên không thể buộc ông T1 trả đất. Tuy vậy, vì bà Y là người cao tuổi, Tòa án nên giải thích rõ hơn về người đang quản lý, sử dụng phần đất này và quyền khởi kiện của bà Y đối với phần đất đó, để quyền lợi của bà được bảo vệ tốt hơn.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai
Nhìn chung, bản án đã giải quyết được các yêu cầu chính của bà Y. Việc hủy một phần Giấy chứng nhận đối với thửa đất số 13 là có căn cứ vì có nhiều chứng cứ cho thấy đây là đất có nguồn gốc từ gia đình bà Y, phù hợp với quy định về mượn tài sản, quyền đòi lại tài sản và quy định về thu hồi Giấy chứng nhận cấp sai. Tuy nhiên, đối với yêu cầu đòi lại 359m² đất, lập luận của Tòa vẫn còn một số điểm chưa thật sự rõ, nhất là việc đánh giá chênh lệch diện tích và xác định người đang quản lý một số phần đất tranh chấp. Theo tôi, Tòa án cần phân tích kỹ hơn các vấn đề này để việc giải quyết vụ án được đầy đủ và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của bà Y.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. HCM
Chúng tôi trên mạng xã hội