Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Cơ sở pháp lý
Để xác định thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”), cần căn cứ vào các quy định pháp luật sau:
Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025;
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025);
Các văn bản hướng dẫn thi hành khác có liên quan.
Có. Theo quy định mới tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được trao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với một số nhóm đối tượng nhất định. Đây là một bước tiến quan trọng trong cải cách hành chính về đất đai, phản ánh xu hướng phân quyền mạnh mẽ từ trung ương về địa phương, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, nhất là ở vùng nông thôn và vùng sâu vùng xa.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 5 của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã được phân cấp ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Những trường hợp này thường là người dân sử dụng đất ổn định từ lâu nhưng chưa được cấp sổ đỏ, hoặc được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
Trước đây, thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu thuộc về UBND cấp huyện. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho người dân tại các xã khi phải lên huyện để nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ và nhận kết quả. Việc cấp sổ đỏ ở cấp xã sẽ giúp giảm tải cho cấp huyện, đồng thời rút ngắn thời gian xử lý, tiết kiệm chi phí và tăng mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện thủ tục hành chính.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp cấp Giấy chứng nhận đều thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã. Việc phân quyền chỉ áp dụng đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, không bao gồm các hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đính chính thông tin, cấp lại do mất hoặc hư hỏng, cũng như các trường hợp của tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo. Những trường hợp này vẫn thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy theo tính chất và đối tượng sử dụng đất.
Từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và một số đối tượng khác theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Đây là bước đi phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính, góp phần đơn giản hóa quy trình cấp Giấy chứng nhận, tăng tính minh bạch và trách nhiệm của chính quyền cấp xã trong quản lý đất đai tại địa phương.
Thẩm quyền này chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định, bao gồm:
Một trong những nhiệm vụ quan trọng được giao cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho một số đối tượng. Đây là điểm mới nổi bật, mở rộng phạm vi giải quyết thủ tục hành chính ngay tại cấp cơ sở, giúp người dân dễ tiếp cận hơn với chính sách pháp luật đất đai.
Theo quy định, việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu áp dụng đối với các nhóm đối tượng sau: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có nhà ở hợp pháp gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Những trường hợp này thường là người dân sử dụng đất từ trước, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp như giấy tờ mua bán viết tay, quyết định giao đất, chia thừa kế hoặc giấy tờ kê khai, đăng ký sử dụng đất theo các đợt tổng điều tra trước đây.
Việc cấp sổ đỏ lần đầu là một thủ tục nền tảng trong quản lý đất đai, vì nó là căn cứ pháp lý đầu tiên để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người dân. Khi có sổ đỏ, người sử dụng đất mới có thể thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế… một cách hợp pháp và được pháp luật bảo vệ. Chính vì vậy, quy trình cấp sổ đỏ lần đầu thường được đặc biệt chú trọng, và việc phân cấp về xã giúp quá trình này trở nên gần gũi và dễ tiếp cận hơn đối với người dân.
Trước đây, người dân muốn cấp sổ đỏ lần đầu phải nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, gây nhiều khó khăn do khoảng cách địa lý, chi phí đi lại và tình trạng quá tải tại các cơ quan cấp huyện. Việc phân quyền cho Chủ tịch UBND xã không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm áp lực cho cơ quan cấp trên. Ngoài ra, chính quyền cấp xã thường nắm rõ hiện trạng sử dụng đất của người dân tại địa phương, có thể phối hợp xác minh nguồn gốc đất nhanh chóng và chính xác hơn.
Tuy nhiên, người dân khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại xã cần lưu ý rằng không phải xã nào cũng ngay lập tức triển khai được việc này. Việc cấp sổ đỏ lần đầu tại xã sẽ cần có sự chuyển giao kỹ thuật, hồ sơ, phần mềm và đào tạo cán bộ. Do đó, trong giai đoạn đầu, có thể một số xã sẽ phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để cùng xử lý hồ sơ, sau đó mới tiến đến mô hình xử lý độc lập tại xã.
Bên cạnh thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu, Chủ tịch UBND cấp xã còn được phân cấp thực hiện một nhiệm vụ quan trọng khác, đó là xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở. Đây là quy định được nêu tại khoản 6 Điều 141 và khoản 2 Điều 142 của Luật Đất đai 2024, được cụ thể hóa tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Trong thực tế, nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được hình thành từ rất lâu đời, thường có cả đất ở, vườn và ao nằm chung trong một thửa, nhưng việc xác định ranh giới giữa các loại đất này chưa rõ ràng. Trước ngày 01/7/2004, nhiều địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân nhưng không phân định cụ thể phần diện tích nào là đất ở, phần nào là đất vườn, đất ao. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng hoặc xin cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận.
Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã được phép xem xét, xác định lại diện tích đất ở trong cùng thửa đất có vườn, ao, nếu thửa đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004( luật Đất Đai 2004- có hiệu lực) mà chưa xác định rõ diện tích đất ở. Việc xác định lại sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ quản lý địa chính, cũng như các quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đây là một bước tháo gỡ vướng mắc rất đáng kể cho người dân ở các khu vực nông thôn, nơi phần lớn đất ở đều được sử dụng gắn với vườn, ao trong một thửa. Nếu không được xác định lại, phần diện tích đất vườn, ao sẽ bị xem là đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải đất ở, làm giảm giá trị sử dụng và hạn chế quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Nhờ thẩm quyền này của Chủ tịch xã, người dân có thể đề nghị xác nhận phần diện tích thực tế đang sử dụng làm đất ở để điều chỉnh, cập nhật thông tin vào Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, để được xem xét xác định lại diện tích đất ở, người dân cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, bản kê khai sử dụng đất, và các giấy tờ pháp lý liên quan nếu có. Đồng thời, cán bộ địa chính xã sẽ tiến hành đo đạc, xác minh thực địa, đối chiếu với bản đồ địa chính và quy hoạch sử dụng đất trước khi trình Chủ tịch UBND xã quyết định.
Việc giao thẩm quyền này cho Chủ tịch UBND cấp xã không chỉ giảm bớt áp lực cho cấp huyện, mà còn giúp địa phương xử lý nhanh gọn các trường hợp phát sinh từ thực tế quản lý đất đai lâu đời. Đặc biệt, nó góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với phần đất mà họ đã sinh sống và quản lý ổn định qua nhiều thế hệ.
Ngoài việc được phân quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao, Chủ tịch UBND cấp xã còn được giao thực hiện một số công việc khác liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai tại địa phương theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể gồm các trường hợp sau:
- Xác nhận giá đất trong một số thủ tục hành chính về đất đai:
Chủ tịch UBND xã có thể ký xác nhận giá đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc gia hạn thời gian sử dụng đất. Việc này chỉ thực hiện trong những trường hợp đơn giản, rõ ràng về pháp lý, căn cứ vào bảng giá đất hoặc mức giá cụ thể đã được công bố.
- Tham gia tổ chức cưỡng chế, giải phóng mặt bằng và thực hiện quyết định thu hồi đất:
Khi địa phương triển khai các dự án quy hoạch, Chủ tịch UBND xã phối hợp thực hiện các hoạt động hỗ trợ cưỡng chế, giải phóng mặt bằng theo quyết định của cấp trên.
- Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất tại thực địa:
Thực hiện khảo sát, kiểm tra trực tiếp để xác định tình trạng sử dụng đất của người dân, đặc biệt khi có hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Xác minh hồ sơ đất đai tại địa phương:
Chủ tịch xã được quyền xác minh, kiểm tra các thông tin có trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo tính trung thực, đúng thực tế sử dụng đất.
- Xác nhận giấy tờ kê khai, đăng ký đất đai lần đầu:
Trong các trường hợp người dân sử dụng đất ổn định, không tranh chấp nhưng chưa có giấy tờ pháp lý, Chủ tịch UBND xã có thể ký xác nhận vào các giấy tờ kê khai, làm cơ sở để được cấp sổ đỏ.
- Tham gia giải quyết các tranh chấp hoặc kiến nghị liên quan đến đất đai ở địa phương:
Với vai trò là cơ quan cấp cơ sở, UBND xã – đứng đầu là Chủ tịch – có thể phối hợp hòa giải hoặc xác minh thông tin ban đầu khi có tranh chấp phát sinh.
- Thực hiện các công việc khác được cấp trên phân cấp, ủy quyền:
Bao gồm các công việc cụ thể trong từng tình huống quản lý đất đai phát sinh tại địa phương, nhưng vẫn phải nằm trong phạm vi pháp luật cho phép.
Mặc dù Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã phân cấp thêm nhiều thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhưng thực tế vẫn còn rất nhiều trường hợp không thuộc phạm vi xử lý của cấp xã. Những tình huống này đòi hỏi thẩm quyền chuyên môn và khả năng kiểm soát cao hơn, nên vẫn phải do cơ quan nhà nước cấp trên đảm nhiệm.
Trước tiên, việc cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam không thuộc quyền hạn của Chủ tịch UBND xã. Những trường hợp này thường liên quan đến hoạt động đầu tư, sử dụng đất có quy mô lớn, mục đích sử dụng đa dạng, phức tạp hoặc có yếu tố nước ngoài, nên chỉ có cấp trên mới đủ thẩm quyền và năng lực để xem xét, quyết định theo đúng quy định pháp luật.
Tiếp theo, các thủ tục đăng ký biến động đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chia tách, hợp thửa, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… đều không nằm trong thẩm quyền của Chủ tịch xã. Đây là những thủ tục có ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung Giấy chứng nhận đã cấp, yêu cầu xác minh kỹ lưỡng về hồ sơ pháp lý, định giá đất, và cập nhật thông tin vào hệ thống địa chính quốc gia. Tất cả các trường hợp này đều phải thực hiện thông qua cơ quan đăng ký đất đai cấp trên và có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền cao hơn.
Ngoài ra, Chủ tịch xã không có thẩm quyền cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận trong trường hợp người dân bị mất, hư hỏng, hoặc có sai sót về thông tin trên sổ đỏ. Đây là loại thủ tục hành chính có tính rủi ro cao, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đăng thông báo công khai, kiểm tra trùng lặp và cấp mới Giấy chứng nhận, nên bắt buộc phải do cấp trên thực hiện.
Bên cạnh đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo liên quan đến Giấy chứng nhận cũng không thuộc thẩm quyền của Chủ tịch xã nếu hòa giải không thành. Trong trường hợp này, hồ sơ sẽ được chuyển lên cơ quan hành chính hoặc tư pháp có thẩm quyền để giải quyết theo đúng trình tự tố tụng hoặc hành chính.
- Đơn đăng ký quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định;
- Sơ đồ thửa đất (nếu có);
- Giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu...);
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của từng địa phương.
-Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa UBND xã;
-Cán bộ địa chính xã tiếp nhận, kiểm tra và trình Chủ tịch xã;
-Chủ tịch UBND xã xét duyệt, ký cấp Giấy chứng nhận;
-Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật hồ sơ địa chính và giao trả sổ đỏ.
-Không quá 17 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;
Trong đó, 3 ngày làm việc là thời gian Chủ tịch UBND xã ký và phát hành Giấy chứng nhận.
Việc phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho Chủ tịch UBND cấp xã theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP không chỉ là một thay đổi về mặt hành chính, mà còn mang lại nhiều ý nghĩa to lớn về mặt pháp lý, quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân.
Phía người dân – đặc biệt là cư dân tại các vùng nông thôn, miền núi, vùng sâu vùng xa – việc được thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ ngay tại UBND xã giúp tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí đi lại đáng kể. Trước đây, người dân thường phải đi lên cơ quan cấp trên ở huyện hoặc tỉnh để nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ và nhận kết quả. Quá trình này không chỉ tốn kém mà còn dễ phát sinh nhũng nhiễu hoặc bị ách tắc do khối lượng công việc của cơ quan cấp trên quá lớn. Nay, khi có thể làm việc trực tiếp tại xã – nơi gần gũi với dân nhất – người dân sẽ chủ động hơn trong tiếp cận thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi của mình.
Phía chính quyền, phân quyền cho Chủ tịch UBND xã là một bước tiến quan trọng trong việc tăng cường tính tự chủ và trách nhiệm của cấp cơ sở trong công tác quản lý đất đai. Cán bộ xã là những người hiểu rõ tình hình sử dụng đất tại địa phương, nắm chắc các mối quan hệ dân cư, nguồn gốc đất đai, cũng như những diễn biến thực tế tại địa bàn. Việc trao quyền cho họ giúp giải quyết các thủ tục nhanh chóng, sát với thực tế hơn, đồng thời phát huy vai trò quản lý đất đai tại chỗ một cách hiệu quả.
Ngoài ra, việc phân quyền này còn góp phần giảm tải cho cơ quan hành chính cấp trên, tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ, giải quyết chậm trễ hoặc quá tải tại các phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai. Từ đó, toàn bộ hệ thống hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ trở nên thông suốt, phân bổ công việc hợp lý và đảm bảo được nguyên tắc "công việc nào sát dân thì để cấp gần dân nhất thực hiện".
Tuy nhiên, để việc phân cấp đạt hiệu quả thực chất, Nhà nước cần song hành với việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, tăng cường công cụ quản lý, và giám sát trách nhiệm của đội ngũ cán bộ xã. Có như vậy, việc trao thêm quyền mới thực sự đi đôi với năng lực thực thi, tránh tình trạng lạm quyền hoặc giải quyết hồ sơ thiếu khách quan.
Người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ để tránh bị trả lại;
Các địa phương có thể áp dụng linh hoạt nhưng không được vượt quá quy định;
Trường hợp Chủ tịch xã từ chối cấp sổ đỏ, người dân có quyền khiếu nại hoặc đề nghị cấp huyện xem xét.
[Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp sổ đỏ theo quy định mới nhất không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp sổ đỏ theo quy định mới nhất không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.]
Tác giả: Khánh Ngọc Tô
Chúng tôi trên mạng xã hội