Bản án hành chính phúc thẩm số 19/2026/HC-PT ngày 17/9/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm đối với Bản án hành chính sơ thẩm số 08/2026/HC-ST ngày 25/5/2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 11, tỉnh Tây Ninh giữa người khởi kiện: Bà Phan Thị Ngọc M, người bị kiện: Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường N, tỉnh Tây Ninh và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân tỉnh T.
Mô tả sơ lược về vụ việc: Bà M có tại phường N bị thu hồi để thực hiện dự án Khu đô thị M. Căn cứ phương án bồi thường được phê duyệt tại Quyết định số 21/QĐ-UBND ngày 21/01/2025 của UBND thành phố T và quyết định giải quyết khiếu nại số 230/QĐ-UBND ngày 02/4/2025 của Chủ tịch UBND thành phố T: tiền bồi thường đất của bà M là 509.734.388 đồng; bà M được bố trí 01 suất tái định cư 100 m² trị giá 1.071.000.000 đồng nhưng bị buộc ghi nợ tiền sử dụng đất chênh lệch 561.265.612 đồng; công trình nhà ở xây dựng theo giấy phép có thời hạn không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ 10% chi phí di dời. Cho rằng các quyết định hành chính nêu trên của Chủ tịch UBND phường N vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2024 về hỗ trợ suất tái định cư tối thiểu và bồi thường nhà ở, bà M khởi kiện yêu cầu hủy các quyết định này, hỗ trợ đủ tiền để không phải ghi nợ tiền đất và bồi thường nhà ở. Tòa án cấp sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh không chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi giải quyết tranh chấp bồi thường giải tỏa ở tp.hcm
Năm 2019, bà Phan Thị Ngọc M nhận chuyển nhượng thửa đất số 776, tờ bản đồ 20 (diện tích 181,3 m²) tại khu phố N, phường N, thành phố T. Do khu vực này có quy hoạch lộ giới, cây xanh, ngày 20/12/2019, UBND thành phố T cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn số 1039/GPXD cho bà M với tổng diện tích sàn 100 m². Trước khi được cấp phép, ngày 17/12/2019, bà M đã lập Tờ cam kết có chứng thực tại UBND phường N với nội dung tự nguyện tháo dỡ công trình, không đòi bồi thường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Căn nhà hoàn thành năm 2020 và được cấp số nhà 13/18. Sau đó, ngày 06/8/2020, UBND tỉnh T phê duyệt quy hoạch dự án Khu đô thị M.
Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án, UBND thành phố T ban hành Quyết định số 21/QĐ-UBND ngày 21/01/2025 phê duyệt phương án bồi thường: bồi thường quyền sử dụng đất 509.734.388 đồng; không bồi thường nhà ở mà chỉ hỗ trợ 10% chi phí tháo dỡ, di dời do nhà xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn; giao 01 suất tái định cư 100 m² trị giá 1.071.000.000 đồng và buộc bà M ghi nợ tiền sử dụng đất phần chênh lệch là 561.265.612 đồng. Không đồng ý, bà M khiếu nại nhưng bị Chủ tịch UBND thành phố T bác đơn tại Quyết định số 230/QĐ-UBND ngày 02/4/2025. Ngày 17/3/2026, do bà M không chấp hành bàn giao mặt bằng, Chủ tịch UBND phường N ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi đất số 971/QĐ-UBND.
Ngày 20/01/2026 và 20/3/2026, bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án:
Hủy một phần Quyết định số 21/QĐ-UBND và Quyết định số 230/QĐ-UBND về nội dung không bồi thường nhà ở và buộc ghi nợ tiền sử dụng đất 561.265.612 đồng.
Buộc Nhà nước hỗ trợ đủ tiền để được giao 01 suất tái định cư tối thiểu mà không phải ghi nợ tiền sử dụng đất theo khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024.
Buộc bồi thường nhà ở hoặc hỗ trợ 80% giá trị xây mới nhà ở tương đương theo quy định của UBND tỉnh T.
Buộc ban hành lại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hủy Quyết định cưỡng chế số 971/QĐ-UBND ngày 17/3/2026 của Chủ tịch UBND phường N.
Quá trình xét xử:
Bản án sơ thẩm số 08/2026/HC-ST ngày 25/5/2026 của TAND Khu vực 11, tỉnh Tây Ninh: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Ngọc M.
Bản án phúc thẩm số 19/2026/HC-PT ngày 17/9/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh: Bác toàn bộ kháng cáo của bà Phan Thị Ngọc M, giữ nguyên bản án hành chính sơ thẩm.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn bồi thường tái định cư
Trọng tâm khiếu kiện thứ nhất của bà M là yêu cầu bồi thường công trình nhà ở hoặc hỗ trợ 80% giá trị xây mới theo Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tây Ninh. Phán quyết của Tòa án hai cấp bác yêu cầu này là hoàn toàn đúng với bản chất pháp lý của công trình xây dựng có thời hạn. Theo quy định của pháp luật về xây dựng và khoản 2 Điều 21 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn thì chủ sở hữu không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ chi phí tháo dỡ, phá dỡ, di dời. Khi xin cấp Giấy phép xây dựng số 1039/GPXD ngày 20/12/2019, bà M đã nhận thức rõ quy hoạch và tự nguyện lập Tờ cam kết có chứng thực ngày 17/12/2019 xác nhận việc tự dỡ bỏ, không đòi hỏi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Lập luận của người khởi kiện cho rằng quy hoạch chuyển sang “Khu đô thị mới” làm vô hiệu hóa cam kết là không xác đáng. Dù tính chất dự án quy hoạch có thể được điều chỉnh theo định hướng phát triển địa phương, bản chất của giấy phép xây dựng có thời hạn là việc Nhà nước cho phép tạo lập tài sản tạm thời trong thời gian chưa triển khai quy hoạch. Khi dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt và thực hiện thu hồi đất, điều kiện hoàn trả mặt bằng theo giấy phép đương nhiên phát sinh hiệu lực. Mức hỗ trợ 10% chi phí tháo dỡ, di dời được áp dụng theo đúng hạn mức tối đa quy định tại khoản 2 Điều 16 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tây Ninh.
Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024: “Trường hợp người có đất ở thu hồi mà tiền bồi thường về đất không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu”. Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà M vì cho rằng luật quy định Nhà nước phải hỗ trợ khoản tiền chênh lệch này chứ không được buộc người dân ghi nợ.
Tuy nhiên, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã có cách tiếp cận tổng thể, kết hợp giữa Luật Đất đai với thẩm quyền ban hành chính sách cụ thể của chính quyền địa phương. Khoản 10 và khoản 12 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 cùng Điều 24 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP đã phân cấp, giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất, nhà ở và điều kiện thực tế của địa phương để quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu và biện pháp hỗ trợ. Phương án bồi thường đã bố trí cho bà M 01 nền tái định cư diện tích 100 m2 tại vị trí đắc địa ngay trong dự án khu đô thị mới với đơn giá theo Bảng giá đất của tỉnh. Do giá trị lô đất tái định cư 1,071 tỷ đồng cao hơn số tiền bồi thường đất 509,7 triệu đồng, chính sách cho phép hộ gia đình ghi nợ tiền sử dụng đất phần chênh lệch 561,2 triệu đồng bản chất là giải pháp hỗ trợ tài chính đặc thù của địa phương. Biện pháp này giúp người dân không có đủ tiền mặt vẫn được nhận đất, bảo đảm có nơi ở mới ổn định ngay mà không bị tước đi quyền an cư.
Mặt khác, phương án bồi thường là một giải pháp tổng thể gắn kết giữa bồi thường đất, hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề. Tại Văn bản số 16376/UBND-NC ngày 08/9/2026, UBND tỉnh Tây Ninh khẳng định phương án bồi thường đã được ban hành đúng thẩm quyền và phù hợp chính sách chung của tỉnh. Việc Tòa án giữ nguyên phương án ghi nợ nhằm bảo đảm sự bình đẳng giữa hàng loạt hộ dân cùng chịu thu hồi đất trong dự án, tránh phá vỡ quy hoạch chính sách tài chính tái định cư của địa phương.
Quyết định cưỡng chế số 971/QĐ-UBND ngày 17/3/2026 của Chủ tịch UBND phường N được ban hành trên cơ sở quyết định thu hồi đất và quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu đã có hiệu lực pháp luật, người bị thu hồi đất đã được vận động nhưng không tự nguyện chấp hành. Khi các quyết định làm căn cứ thu hồi và bồi thường được Tòa án xác định là hợp pháp, hành vi ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất để giải phóng mặt bằng là đúng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2024, do đó yêu cầu hủy quyết định cưỡng chế của người khởi kiện bị bác bỏ là có cơ sở.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng
Bản án hành chính phúc thẩm số 19/2026/HC-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh mang lại giá trị tham khảo thực tiễn sâu sắc về giải quyết xung đột lợi ích khi thu hồi đất theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP. Phán quyết tái khẳng định nguyên tắc phân định rõ ràng giữa nhà ở xây dựng hợp pháp lâu dài với công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn và cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất chênh lệch suất tái định cư tối thiểu. Qua đó nhắc nhở người sử dụng đất cần thận trọng khi tạo lập tài sản trên diện tích có quy hoạch, đồng thời đặt ra yêu cầu cho chính quyền địa phương phải minh bạch chính sách và tăng cường đối thoại để hạn chế các khiếu kiện hành chính kéo dài.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Tranh chấp bồi thường đất khi có nhà xây theo giấy phép có thời hạn” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Tranh chấp bồi thường đất khi có nhà xây theo giấy phép có thời hạn” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Tác giả: Quyên Phạm Bảo
Chúng tôi trên mạng xã hội