Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất đã hoàn tất, giấy chứng nhận đã sang tên, nhưng người mua vẫn không thể sử dụng tài sản vì bị những người khác chiếm giữ. Khi nguồn gốc nhà đất có liên quan đến di sản thừa kế và quyền định đoạt của người chuyển nhượng bị đặt dấu hỏi, liệu người mua có phải gánh chịu rủi ro từ những sai phạm xảy ra trước khi mình nhận chuyển nhượng? Và nếu được xác định là người thứ ba ngay tình, họ có thể bảo vệ quyền lợi của mình đến đâu?
Bản án số 75/2017/DS-PT ngày 14/7/2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử về việc “tranh chấp đòi nhà đất do người khác chiếm giữ” giữ nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim C và bị đơn ông Nguyễn M. Do bản án số 11/2017/DS-ST ngày 20/3/2017 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo, kháng nghị. Đây là tranh chấp mà vấn đề cốt lõi là bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất.
Bà Nguyễn Thị Kim C nhận chuyển nhượng căn nhà và thửa đất có diện tích 319,4 m² tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk từ ông Nguyễn Phi H vào ngày 15/4/2014, với giá 1,7 tỷ đồng. Việc chuyển nhượng được thực hiện theo thủ tục pháp luật và bà C đã hoàn tất việc đăng ký sang tên.
Tuy nhiên, sau khi bà C khóa cửa nhà và rời đi, ông Nguyễn M cùng những người thân trong gia đình đã mở khóa, chiếm giữ căn nhà và không trả lại. Bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc những người này hoàn trả nhà, đất.
Phía ông M và những người liên quan cho rằng nhà, đất là di sản của mẹ họ là bà Trương Thị B để lại. Họ cho rằng bà Nguyễn Thị Thanh L đã tự ý kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi chuyển nhượng tài sản cho người khác trái pháp luật. Trước đó, bản án hành chính phúc thẩm đã hủy quyết định cấp giấy chứng nhận liên quan đến thửa đất này.
TAND thành phố Buôn Ma Thuột chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C, buộc ông M trả lại căn nhà và thửa đất cho bà. Tuy nhiên, bà C kháng cáo vì cho rằng những người thân khác cũng có trách nhiệm hoàn trả tài sản; phía ông M và những người liên quan cũng kháng cáo yêu cầu hủy bản án. Viện kiểm sát đồng thời kháng nghị bản án sơ thẩm.
Tòa án không chấp nhận kháng cáo của ông M và những người liên quan, không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát; chấp nhận kháng cáo của bà C. Tòa buộc ông M cùng bà Nguyễn Thị T1, bà Nguyễn Thị Đ1, bà Nguyễn Thị Đ2, bà Nguyễn Thị T2 và ông Nguyễn Hùng A hoàn trả căn nhà và thửa đất 319,4 m² cho bà C.
👉 Tham khảo thêm: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo pháp luật dân sự (Điều 138 BLDS 2005, Điều 133 BLDS 2015), người thứ ba ngay tình có thể hiểu là người đang giữ tài sản mà về pháp luật họ không có quyền sở hữu, nhưng họ hoàn toàn không biết và không thể biết rằng tài sản này có nguồn gốc bất hợp pháp hoặc thuộc về người khác. Như vậy điều kiện để trở thành người thứ ba ngay tình là (i) Không biết và không thể biết giao dịch trước đó vô hiệu; (ii) Nhận tài sản thông qua giao dịch hợp pháp; (iii) Tài sản nhận được không thuộc loại bị cấm chuyển nhượng.
Trong vụ việc này bà C nhận chuyển nhượng nhà đất từ ông H, không biết và không thể biết được ông H nhận chuyển nhượng từ bà L (chủ sở hữu không hợp pháp) qua một giao dịch hợp pháp nên bà C là người thứ ba ngay tình.
Năm 1995, bà L và ông D sống chung như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn. Theo Luật HNGĐ 1986 và mục 1 Thông tư liên tịch 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP, ông bà không được công nhận có quan hệ vợ chồng cũng như nhà đất không phải là tài sản chung vì là tài sản của bà B để lại cho các con. Do đó, khi ông D chết không để lại di chúc, bà L không có căn cứ để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ phân tích trên cho thấy việc bà L xin cấp giấy chứng nhận rồi sau đó chuyển nhượng nhà đất cho ông H là không đúng theo quy định của pháp luật vì bà L không phải là chủ thể có quyền thực hiện giao dịch nên theo Điều 127 BLDS 2005 thì giao dịch giữa bà L bà ông H vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu (Điều 137 BLDS 2005). Vì thế ông H cũng không phải là chủ sở hữu hợp pháp, lúc này lại xem xét tư cách chủ sở hữu của bà L.
Tuy nhiên không vì thế mà kết luận rằng giao dịch giữ ông H và bà C cũng vô hiệu do có tồn tại Điều 138 BLDS 2005 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó tại khoản 2 Điều 138 có quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Như vậy, trường hợp của bà C thuộc ngoại lệ trong quy định trên vì bà L trước đó đã được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau đó đã bị hủy bởi Bản án số 10/2015/HC-PT ngày 08/7/2015 của TAND tỉnh Đắk Lắk. Nên theo quy định giao dịch giữa bà C và ông H có hiệu lực, bà C là chủ sở hữu của nhà đất đang tranh chấp.
Tòa án cấp sơ thẩm đã ra phán quyết buộc ông M trả lại nhà đất cho bà C, nhưng theo yêu cầu khởi kiện bà C yêu cầu ông M và những người liên quan (các ông bà A, T1, Đ1, T2, Đ2) phải cũng có trách nhiệm giao lại nhà đất cho bà nên đã có kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm sau khi xem xét đã chấp nhận kháng cáo của bà C. Như vậy thì Tòa phúc thẩm đã dựa trên căn cứ nào để ra quyết định?
Thứ nhất, xét về phạm vi giải quyết vụ án và nguyên tắc giải quyết triệt để
Ngay từ giai đoạn khởi kiện, bà C đã xác định phạm vi yêu cầu bao gồm việc buộc bị đơn và các người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải có trách nhiệm trả lại tài sản. Bản án sơ thẩm chỉ buộc một mình ông M trả nhà, đất là chưa đánh giá đúng phạm vi khởi kiện của nguyên đơn, dẫn đến việc giải quyết vụ án bị “thiếu sót và chưa triệt để”. Nếu chỉ tuyên buộc mình ông M, việc thi hành án sau này có thể gặp khó khăn do sự tranh chấp hoặc cản trở từ các đồng thừa kế khác.
Thứ hai, xét về cơ sở thực tế và nguồn gốc tài sản
Hồ sơ vụ án thể hiện qua “Đơn xin sang nhượng đất trồng cà phê” của bà Trương Thị B, xác định căn nhà ban đầu chỉ cho ông Nguyễn Hùng D ở tạm và việc định đoạt tài sản sau này phải có sự đồng ý của bảy đứa con. Nội dung này khẳng định quyền sử dụng đất và sở hữu nhà gắn liền với lợi ích chung của toàn bộ các con, chứ không thuộc quyền sở hữu riêng biệt hay duy nhất của cá nhân ông Nguyễn M.
Thứ ba, xét về cơ sở pháp lý theo Bộ luật Dân sự
Các ông, bà M, T1, Đ2, Đ1, T2, và A đều là các con của bà Trương Thị B, thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 676 BLDS 2005. Với tư cách là những người hưởng thừa kế hợp pháp đối với nguồn gốc di sản, quyền lợi và nghĩa vụ của họ đối với khối tài sản này là mang tính tập thể, đồng thừa kế.
Do vậy, việc Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, tuyên buộc toàn bộ bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thuộc hàng thừa kế thứ nhất cùng có trách nhiệm trả lại căn nhà và đất tại đường N, phường L, thành phố B cho bà C là hoàn toàn đúng pháp luật. Phán quyết này vừa đảm bảo tuân thủ nguyên tắc tranh tụng, xác định đúng tư cách pháp lý của các bên, vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thi hành án dân sự diễn ra dứt điểm, không phát sinh tranh chấp mới.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại TPHCM
Qua phân tích bản án có thể thấy việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình có ý nghĩa quan trọng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, việc xác định người thứ ba ngay tình cần được đặt trong mối quan hệ với nguồn gốc tài sản, hiệu lực của giao dịch trước đó và các điều kiện bảo vệ theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, vụ án cũng cho thấy Tòa án cần xác định đầy đủ những người đang chiếm giữ tài sản và trách nhiệm hoàn trả của họ để bảo đảm giải quyết tranh chấp toàn diện, thuận lợi cho việc thi hành án. Qua đó, việc bảo vệ quyền lợi của người nhận chuyển nhượng ngay tình cần được cân bằng với quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền đối với tài sản.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Tranh chấp đòi nhà khi người nhà bên bán không chịu dời đi” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Tranh chấp đòi nhà khi người nhà bên bán không chịu dời đi” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Tác giả: Quyên Phạm Bảo
Chúng tôi trên mạng xã hội