Bản án dân sự phúc thẩm số 244/2026/DS-PT ngày 27/8/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm công khai vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”. Vụ án có nguyên đơn là ông Ngô Văn X và bà Đoàn Thị C; bị đơn là ông Hoàng Văn T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị H (mẹ ông T) và bà Nguyễn Thị Kim G (vợ ông T). Người kháng cáo là ông T và bà H đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2026/DS-ST ngày 26/5/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 12 – Gia Lai.
Nguyên đơn thuê của ông T 07ha đất để trồng thuốc lá và lúa trong thời hạn một năm với giá 210.000.000 đồng, đã trả đủ tiền. Sau khi thu hoạch xong vụ thuốc lá, nguyên đơn cho rằng gia đình ông T, trực tiếp là bà H, đã ngăn cản việc cày đất và lấy lại đất để trồng mì khi hợp đồng chưa hết hạn, nên yêu cầu hủy hợp đồng, buộc ông T hoàn trả 210.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000 đồng tiền thuê cày. Bị đơn và bà H không đồng ý, cho rằng ông T không vi phạm hợp đồng và việc bà H dùng đất là do nguyên đơn đồng ý cho thuê lại. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Ở cấp phúc thẩm, Tòa án giữ nguyên việc hủy hợp đồng nhưng sửa phần hậu quả, theo hướng chỉ buộc ông T hoàn trả số tiền tương ứng với thời gian nguyên đơn không được sử dụng đất, tổng cộng 88.500.000 đồng.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư soạn thảo hợp đồng tại Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 11/2024, ông Ngô Văn X và bà Đoàn Thị C ký hợp đồng thuê của ông Hoàng Văn T diện tích 7 ha đất tại xã P, tỉnh Gia Lai để canh tác, với thời hạn thuê một năm và tổng tiền thuê là 210.000.000 đồng. Nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đất thành ba đợt và tiến hành canh tác cây thuốc lá. Đến tháng 5/2025, sau khi thu hoạch xong vụ thuốc lá, nguyên đơn thuê người cày đảo đất để chuẩn bị cho vụ sản xuất tiếp theo thì bị bà Trần Thị H ngăn cản. Sau đó, bà H sử dụng diện tích đất này để trồng cây mì, khiến nguyên đơn không thể tiếp tục khai thác đất theo thời hạn hợp đồng.
Ngày 21/7/2025, ông X và bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, buộc ông T hoàn trả 210.000.000 đồng tiền thuê đã nhận và bồi thường 1.000.000 đồng chi phí thuê máy cày. Ông T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, còn bà H cho rằng việc sử dụng đất của mình được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận cho thuê lại đất với nguyên đơn. Tuy nhiên, phía bị đơn và bà H không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh có thỏa thuận này.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2026/DS-ST ngày 26/5/2026, Tòa án nhân dân khu vực 12 – Gia Lai chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy bỏ hợp đồng và buộc ông T hoàn trả 210.000.000 đồng tiền thuê đất, đồng thời bồi thường 1.000.000 đồng chi phí thuê máy cày.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ông T và bà H kháng cáo. Ông T đề nghị bác yêu cầu khởi kiện; trường hợp hợp đồng bị hủy bỏ thì phải khấu trừ tiền thuê đất tương ứng với khoảng 7 tháng nguyên đơn đã sử dụng đất. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án căn cứ các Điều 423, 427 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các chứng cứ có trong hồ sơ để xác định ông T đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng đất ổn định trong thời hạn thuê. Vì vậy, việc hủy bỏ hợp đồng là có căn cứ.
Tuy nhiên, Tòa án nhận định nguyên đơn đã thực tế sử dụng đất khoảng 7 tháng và thu được lợi ích kinh tế từ việc canh tác. Do đó, việc buộc bị đơn hoàn trả toàn bộ tiền thuê đất mà không tính đến giá trị quyền sử dụng đất mà nguyên đơn đã hưởng lợi sẽ không bảo đảm sự cân bằng quyền lợi giữa các bên. Tòa án xác định giá trị thuê đất tương ứng với 7 tháng là 122.500.000 đồng và 5 tháng còn lại là 87.500.000 đồng. Kết quả, Tòa án không chấp nhận kháng cáo của bà H, chấp nhận một phần kháng cáo của ông T, sửa bản án sơ thẩm và buộc ông T hoàn trả 87.500.000 đồng tiền thuê đất, đồng thời bồi thường 1.000.000 đồng chi phí thuê máy cày, tổng cộng 88.500.000 đồng.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư tranh tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê căn hộ
Trong vụ án này ông T có vi phạm hợp đồng hay không khi người trực tiếp lấy lại đất là bà H (mẹ ông T), không phải ông T. Đây là cơ sở để quyết định có hủy bỏ hợp đồng hay không, và Tòa án cấp phúc thẩm đã giữ nguyên hướng giải quyết của cấp sơ thẩm là có vi phạm nghiêm trọng.
Về điểm hợp lý, Tòa án phúc thẩm đã lập luận khá chặt chẽ rằng ông T là người ký hợp đồng thuê nên là người phải bảo đảm cho bên thuê được sử dụng đất ổn định trong suốt thời hạn thuê. Dù ông T nói mình không trực tiếp lấy đất, nhưng đất do mẹ ông là bà H trồng mì, ông biết hay không biết thì cũng không có biện pháp nào ngăn chặn hoặc khắc phục, nên không thể coi là đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên cho thuê. Cách xác định này giúp bên thuê không phải chịu rủi ro từ những vấn đề nội bộ trong gia đình bên cho thuê, vì bên thuê chỉ làm việc với người đã ký hợp đồng.
Tòa án cũng áp dụng đúng nguyên tắc về nghĩa vụ chứng minh theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bà H cho rằng nguyên đơn đã đồng ý cho thuê lại đất và cấn trừ tiền cày, nhưng bà chỉ có lời khai của riêng mình. Những người làm chứng được đưa ra tại phiên tòa phúc thẩm chỉ biết nguyên đơn thuê dọn ống nước và nghe nói để cho bà H thuê lại, họ không biết hai bên có thỏa thuận thật hay không và giá thuê bao nhiêu. Vì vậy, việc Tòa án không chấp nhận lời khai này và để bên phản đối chịu hậu quả của việc không chứng minh được là phù hợp.
Bên cạnh đó, bản án chưa làm rõ mối quan hệ pháp lý giữa bà H, bà G với diện tích đất cho thuê. Bà H nói đất do gia đình bà khai hoang rồi giao cho ông T quản lý, còn bà G là vợ ông T và đã biết, đã nhận tiền thuê đất. Tòa án chưa nêu rõ đất đứng tên ai, ông T có đủ quyền cho thuê hay không, và khoản tiền thuê 210.000.000 đồng có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng ông T hay không. Đây là những chi tiết có thể ảnh hưởng đến việc ai phải chịu nghĩa vụ hoàn trả và mối quan hệ giữa ông T với bà H sau khi thi hành án, nhưng bản án không đề cập.
3.2. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng và cách tính khoản tiền phải hoàn trả
Điểm đáng chú ý nhất của bản án phúc thẩm là việc sửa phần hậu quả: từ buộc hoàn trả toàn bộ 210.000.000 đồng xuống còn 87.500.000 đồng tiền thuê đất, cộng thêm 1.000.000 đồng tiền thuê cày. Đây cũng là nội dung quyết định kết quả vụ án ở cấp phúc thẩm.
Về điểm hợp lý, hướng giải quyết của Hội đồng xét xử phù hợp với tinh thần công bằng của quan hệ dân sự. Nguyên đơn đã trực tiếp dùng đất từ tháng 11/2024 đến khoảng tháng 5/2025 và thu hoạch xong vụ thuốc lá; nếu vẫn được nhận lại toàn bộ tiền thuê thì nguyên đơn vừa hưởng lợi từ đất vừa không mất chi phí thuê, còn bên cho thuê thì phải trả cả phần thời gian mà bên thuê đã được sử dụng. Việc chỉ buộc ông T trả phần tiền ứng với thời gian nguyên đơn bị mất quyền sử dụng đất giúp hai bên chịu hậu quả tương xứng với phần đã thực hiện và phần chưa thực hiện của hợp đồng. Khoản 1.000.000 đồng tiền thuê cày được giữ nguyên cũng hợp lý, vì đây là chi phí thực tế phát sinh và có quan hệ trực tiếp với việc bị đơn để người nhà ngăn cản.
Về điểm chưa thật sự hợp lý, cách tính của Tòa án khá đơn giản khi lấy 210.000.000 đồng chia đều theo 12 tháng, nên 7 tháng là 122.500.000 đồng và 5 tháng là 87.500.000 đồng. Trong khi đó, giá trị của đất thuê trồng thuốc lá không phân bổ đều theo tháng mà tập trung vào vụ mùa; vụ thuốc lá đã thu hoạch xong và có thể chiếm phần lớn giá trị của hợp đồng. Hơn nữa, hợp đồng còn có 0,5ha đất lúa với giá thuê 15.000.000 đồng, khác với phần 6,5ha trồng thuốc lá (195.000.000 đồng), nhưng bản án không phân tích riêng. Tòa án cũng không tham khảo giá thuê đất thực tế hoặc yêu cầu định giá để làm căn cứ, nên con số có phần mang tính ước lượng. Ngoài ra, thời gian sử dụng đất được ghi là “khoảng 07 tháng” trong khi nhận định lại nêu nguyên đơn dùng đất đến khoảng tháng 5/2025, tức khoảng 6 đến 7 tháng, nên số liệu chưa thật sự nhất quán.
👉 Tham khảo thêm: Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà
4. Tổng kết
Vụ án cho thấy trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chịu trách nhiệm bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong suốt thời hạn thuê, kể cả khi người trực tiếp xâm phạm là người thân trong gia đình mình. Đồng thời, khi hợp đồng bị hủy bỏ, việc hoàn trả không phải lúc nào cũng là trả lại toàn bộ những gì đã nhận, mà cần xét đến phần hợp đồng đã được thực hiện và lợi ích mà mỗi bên đã hưởng để bảo đảm công bằng. Bản án phúc thẩm giải quyết hợp lý về mặt thực tiễn nhưng cách tính còn đơn giản và lập luận pháp lý chưa thật chặt. Qua vụ án, các bên khi giao kết hợp đồng thuê đất nên ghi rõ thời hạn, cách thanh toán theo từng vụ mùa, nghĩa vụ của bên cho thuê khi có người khác sử dụng đất và lập thỏa thuận bằng văn bản khi thay đổi nội dung hợp đồng như cho thuê lại hay cấn trừ nghĩa vụ, để tránh phải chứng minh bằng lời khai khi xảy ra tranh chấp.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Tranh chấp hợp đồng thuê đất khi bị lấy lại trước hạn nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Tranh chấp hợp đồng thuê đất khi bị lấy lại trước hạn chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Chúng tôi trên mạng xã hội