Tư vấn luật kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản là cơ sở quan trọng để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và trật tự trong thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ ràng về những nguyên tắc này nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia thị trường.

Giảm số lượng nguyên tắc xuống còn 03, loại bỏ nguyên tắc "kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch".

Nội dung công khai thông tin được đưa vào trách nhiệm của chủ đầu tư thay vì nguyên tắc chung.
Sự thay đổi thuật ngữ từ “không trái quy định của pháp luật” sang “không vi phạm điều cấm của luật” mở rộng phạm vi quyền của chủ thể kinh doanh.

Tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản

- Nguyên tắc công khai, minh bạch và tự do thỏa thuận

Quy định đầu tiên nhấn mạnh vào tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này có nghĩa là các thông tin về bất động sản, dự án bất động sản phải được công bố rõ ràng, đầy đủ và chính xác, tránh các hành vi gian lận, che giấu thông tin gây bất lợi cho bên mua hoặc bên thuê.

Bên cạnh đó, nguyên tắc tự do thỏa thuận đề cao quyền định đoạt của các bên trong giao dịch, miễn là thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật. Điều này tạo ra sự linh hoạt trong các giao dịch bất động sản, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng.

Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi về thuật ngữ so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thay vì sử dụng cụm từ “không trái quy định của pháp luật”, Luật 2023 thay bằng “không vi phạm điều cấm của luật”. Sự thay đổi này có ý nghĩa quan trọng, giúp thu hẹp phạm vi cấm đoán, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản có quyền chủ động hơn trong các giao dịch, miễn là không vi phạm các điều cấm cụ thể đã được pháp luật quy định.

- Bất động sản, dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện theo quy định

Nguyên tắc thứ hai đảm bảo rằng bất kỳ bất động sản nào đưa vào kinh doanh cũng phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này có nghĩa là:

• Bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không có tranh chấp, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng các điều kiện đặc thù với từng loại hình bất động sản.
• Các dự án bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch, có đủ điều kiện về tài chính, kỹ thuật và đảm bảo quyền lợi của người mua.

Nguyên tắc này giúp tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm của các chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tham gia thị trường bất động sản.

- Phạm vi kinh doanh bất động sản không bao gồm khu vực bảo vệ về quốc phòng, an ninh

Quy định này đặt ra giới hạn về địa điểm được phép kinh doanh bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân không được kinh doanh bất động sản trong khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Điều này nhằm đảm bảo an toàn, bảo mật quốc gia và tránh những tác động tiêu cực đến an ninh quốc gia từ các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng bất động sản.

Trên thực tế, các khu vực quan trọng về quốc phòng, an ninh thường có vị trí đặc thù, chiến lược, nếu bị chuyển nhượng hoặc khai thác sai mục đích có thể gây ra rủi ro đối với an ninh quốc gia. Việc đưa quy định này vào nguyên tắc kinh doanh bất động sản giúp củng cố cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các giao dịch bất động sản có yếu tố nhạy cảm về an ninh.

Ba nguyên tắc tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đóng vai trò xương sống trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp:

- Bảo đảm tính minh bạch, công khai, hạn chế gian lận trong giao dịch.
- Tạo hành lang pháp lý vững chắc để các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng vẫn tuân thủ quy định pháp luật.
- Định hướng không gian kinh doanh, tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến an ninh quốc gia.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định mới đã có sự chặt chẽ hơn, mở rộng quyền tự do kinh doanh nhưng vẫn giữ vững nguyên tắc pháp lý để kiểm soát thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Như vậy, khi tham gia kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần tuân thủ đầy đủ ba nguyên tắc trên để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra minh bạch, hợp pháp và phù hợp với quy định hiện hành.